Los edictos y los expedientes están escritos en lenguaje jurídico. Aquí están, en español simple, los 38 términos que más aparecen y por qué le importan a alguien que quiere comprar.
La persona que gana el remate, es decir, quien hizo la mejor oferta admisible y a quien el tribunal le adjudica el bien.
El acta del remate debe individualizarlo y él debe señalar un medio para recibir notificaciones. Ser adjudicatario todavía no es ser propietario registral.
Sinónimo culto de subasta o remate. Aparece con frecuencia en resoluciones y jurisprudencia.
Si lee “la almoneda se declaró insubsistente”, léalo como “el remate se declaró insubsistente”.
Asiento provisional que se hace en el Registro Nacional para advertir a terceros de la existencia de un proceso o una situación que puede afectar la finca, como una demanda o un embargo.
Cuando de la documentación aparecen anotaciones, deben notificarse los terceros anotantes anteriores para que hagan valer sus derechos.
Quien ya se hizo parte formalmente en el expediente judicial. Un acreedor apersonado es el que compareció al proceso y actúa en él.
Importa para la suspensión: si hay varios acreedores ejecutantes apersonados, la suspensión requiere la solicitud de todos.
Resolución en la que el tribunal, después del acto y del pago, verifica que la subasta respetó las disposiciones legales y la aprueba.
Es el momento clave: ordena las cancelaciones registrales, autoriza la protocolización y ordena la entrega del bien. También es el punto donde se concentran las impugnaciones.
El precio de arranque de la subasta, fijado en la resolución que ordena el remate. No se admiten ofertas por debajo de ella.
Es la cifra sobre la que se calcula todo: el depósito para participar (50%) y las rebajas del segundo (75%) y tercer remate (25%).
Publicación oficial del Poder Judicial donde se publican los edictos de remate y otras comunicaciones judiciales.
Sale todos los días hábiles y desde que el Poder Judicial asumió su publicación las publicaciones son gratuitas. Es la fuente oficial para verificar un edicto.
Título que representa un crédito garantizado con una finca y que puede circular. Aparece como gravamen en la certificación registral.
Búsquela expresamente al revisar el Registro: puede haber varias sobre una misma finca, con grados distintos.
Documento que emite el Registro Nacional con el estado jurídico de una finca: propietario, gravámenes, anotaciones y limitaciones.
Es la pieza que debe comparar contra el edicto y contra la resolución que ordena el remate antes de fijar su precio máximo.
Cheque en el que el banco garantiza la existencia de los fondos. Es una de las formas admitidas para constituir el depósito de participación.
Un cheque personal ordinario no equivale a uno certificado. Y no dé por hecho que cualquier cheque de gerencia será aceptado: confirme con el despacho cómo emitirlo y a nombre de quién.
Gastos y honorarios del proceso que la parte vencida debe cubrir, además de la deuda principal y sus intereses.
Importan mucho para el deudor que quiera detener el remate pagando: la suma a depositar debe cubrir todos los extremos reclamados, costas incluidas.
La porción o cuota de propiedad que corresponde a un titular cuando una finca pertenece a varias personas. En un remate puede subastarse solo un derecho, no la finca entera.
Lea el edicto con cuidado: comprar “el derecho 001 de la finca X” no es comprar la finca completa, y eso cambia por completo el valor y el uso posible.
Día en que los tribunales laboran. Los plazos fijados en días en el Código Procesal Civil se entienden hábiles, salvo disposición en contrario.
Es lo que convierte “cinco días” en aproximadamente una semana calendario, y “el tercer día” para pagar en tres días de trabajo del tribunal.
Anuncio oficial de la subasta. Describe el bien, su base, y la fecha y hora de los tres remates.
Se publica dos veces en días consecutivos en el Boletín Judicial. No lo confunda con el edicto del artículo 157.4, que se publica una sola vez y sirve para notificar a un tercero que no se pudo localizar.
Proceso judicial en el que se cobra una suma de dinero y, si no se paga, se rematan bienes del deudor para pagar con su producto.
Es el marco general en el que ocurren los remates de inmuebles regidos por los artículos 157 a 165 del Código Procesal Civil.
El acreedor que promueve la ejecución: el banco, la cooperativa, la financiera o la persona a quien se le debe.
Tiene reglas propias: puede ofertar usando su propio crédito en ciertos supuestos, y es quien puede pedir la suspensión del remate.
Medida que afecta un bien del deudor al resultado del proceso, impidiendo que se disponga libremente de él.
La fecha del embargo o de la anotación de la demanda es el punto de referencia para saber qué terceros anteriores deben ser notificados.
Depósito hecho a la orden del tribunal en la cuenta correspondiente. Es una de las formas admitidas para el depósito de participación.
CPC art. 159El conjunto de todas las actuaciones del proceso: demanda, documento base, resoluciones, notificaciones, publicaciones, incidentes y actas de remates anteriores.
La frase que resume la estrategia de un comprador serio: trate el expediente como parte del inmueble. No compra solo la finca del Registro, compra el resultado jurídico de ese expediente.
El inmueble tal como está inscrito en el Registro Nacional, identificado por un número de matrícula.
Verifique que el número de finca del edicto coincida exactamente con el de la certificación registral y con el plano catastrado.
Condición de una resolución judicial cuando ya no cabe recurso contra ella o los plazos para recurrir vencieron.
Entre la aprobación del remate y la inscripción registral suele haber que esperar la firmeza. Es una de las razones por las que no hay un plazo fijo de inscripción.
Remate en el que nadie presentó una postura admisible. No hubo ganador.
Da paso al siguiente remate con la base rebajada: 75% de la original en el segundo, 25% en el tercero. Nadie pierde dinero.
El orden de prioridad entre varios gravámenes sobre la misma finca. Un crédito de primer grado cobra antes que uno de segundo.
Es el dato que más determina el riesgo económico de un remate. Si se ejecuta un crédito de grado inferior, ciertos gravámenes anteriores pueden sobrevivir al remate.
Carga que pesa sobre un inmueble y consta en el Registro: hipotecas, cédulas hipotecarias, servidumbres, usufructos y limitaciones.
Que sea un remate judicial no significa automáticamente que todos los gravámenes desaparezcan. Depende del grado del crédito que se ejecuta.
Garantía real inscrita sobre un inmueble que respalda el pago de una deuda. Si no se paga, permite ejecutar y rematar la finca.
Revise cuántas hay, en qué grado y cuál se está ejecutando: no es lo mismo comprar en la ejecución de la primera hipoteca que en la de la tercera.
Declaración que se hace cuando hubo un ganador pero no completó el precio dentro del plazo.
El 30% del depósito se entrega a los ejecutantes como indemnización fija y el resto se aplica al crédito preferente. En el nuevo remate, el depósito exigible pasa a ser la totalidad de la base.
Los límites de la finca: norte, sur, este y oeste, con la descripción de qué o quién colinda.
Compárelos con lo que se ve en el sitio. Una discrepancia entre linderos registrales y realidad física es una señal de alerta.
Acto por el cual se comunica formalmente una resolución a las partes o a terceros interesados.
Publicar en el Boletín no sustituye las notificaciones individuales. El remate solo puede celebrarse cuando se haya cumplido la notificación de todos los interesados, además del plazo de cinco días hábiles.
Documento técnico inscrito en el Catastro que define la forma, medida y ubicación exacta de un terreno.
Compruebe que el plano corresponda a la finca y que el área coincida. Discrepancias de área o ubicación afectan el valor real.
Quien participa en el remate ofreciendo un precio. Para serlo hay que tener constituido el depósito exigido.
El Código no exige que el postor tenga abogado ni establece un registro nacional de postores: se comparece al acto cumpliendo los requisitos financieros y de identificación.
Persona que ocupa un inmueble sin título que lo respalde.
Es uno de los escenarios de ocupación que hay que investigar antes de ofertar, porque puede requerir una actuación judicial adicional para lograr la entrega material.
Situación en la que un proceso penal debe resolverse antes de que pueda decidirse algo en el proceso civil.
El Código contempla el caso de un proceso penal por falsedad del documento base de una ejecución hipotecaria o prendaria: ahí la aprobación del remate puede quedar suspendida hasta que el penal termine.
Acto por el cual un notario público incorpora las piezas y la resolución judicial a un instrumento que puede presentarse ante el Registro Nacional.
Es el puente entre “gané el remate” y “la finca está a mi nombre”. El notario es un rol distinto al del abogado que revisa el expediente.
Venta forzosa de un bien ordenada por un tribunal dentro de un proceso de ejecución, para pagar con su producto a los acreedores.
No es una compraventa ordinaria: no hay vendedor que muestre el inmueble ni garantice su estado, el depósito es alto y el plazo de pago es muy corto.
Derecho que grava una finca en beneficio de otra, por ejemplo un paso de acceso o una servidumbre eléctrica.
Puede reducir mucho el aprovechamiento del terreno. Aparece en la certificación registral y a veces se ve en el plano.
Detención del acto de subasta ordenada por el tribunal.
Solo procede a solicitud del acreedor —o de todos los ejecutantes apersonados— o cuando alguien deposita lo suficiente para cubrir todo lo reclamado, costas incluidas. Una negociación con el banco, por sí sola, no suspende nada.
Quien adquirió un derecho sobre la finca antes del embargo o de la anotación de la demanda.
Cuando aparecen en la documentación, deben ser notificados para que hagan valer sus derechos dentro de cinco días. Si no se les localiza, pueden notificarse por un edicto publicado una sola vez.
Derecho de una persona a usar y disfrutar un bien ajeno, normalmente de por vida.
Un usufructo vigente puede impedirle usar la propiedad aunque usted sea el dueño registral. Revíselo siempre en la certificación.
Cada propiedad publicada trae su base, sus tres fechas, sus gravámenes y su ubicación en el mapa.