Preguntas frecuentes sobre remates judiciales

Dos veces, en días consecutivos, en el Boletín Judicial. Esa es la regla general y no cambia según quién sea el acreedor.

No. Son dos publicaciones consecutivas, sea el acreedor el Banco Nacional, el BCR, el Banco Popular, una financiera, una cooperativa o una persona particular. Cosa distinta es el edicto especial que sirve para localizar o notificar a un tercero, que puede publicarse una sola vez.

No en el régimen general. Lo que exige la ley es que hayan transcurrido cinco días hábiles desde el día siguiente de la primera publicación y que se haya cumplido la notificación de todos los interesados. Un régimen especial podría establecer algo distinto, por eso siempre hay que identificar la clase de proceso.

Hábiles. El artículo 159 lo dice expresamente y, como regla general del Código, los plazos fijados en días se entienden hábiles.

No. Hay dos condiciones que se cumplen en paralelo: el plazo desde la primera publicación y la notificación de todos los interesados. Si la publicación fue temprano pero un acreedor que debía ser notificado lo fue días después, la fecha en que el remate legalmente puede celebrarse se corre. Por eso conviene revisar en el expediente que las notificaciones consten efectivamente practicadas.

Como regla general no, cuando las tres fechas quedaron incluidas en el mismo señalamiento y edicto original. Distinto es si se anuló el señalamiento, cambió la fecha, se ordenó un remate completamente nuevo o se declaró una subasta insubsistente: en esos casos hay que revisar la nueva resolución judicial y su régimen de publicidad.

Revise el edicto completo: un edicto ordinario indica sucesivamente las tres fechas y las tres bases. Luego corrobórelo en el expediente con el acta del remate anterior, que debe reflejar que fue declarado fracasado por falta de postores. Como comprobación matemática, la base del segundo equivale al 75% de la original y la del tercero al 25%; pero el cálculo es solo una verificación, la fuente determinante es la resolución judicial.

Es más preciso decir que el tribunal ordena el remate y su publicidad. Cuando el edicto procede de una oficina judicial, esa oficina lo remite mediante el Sistema de Boletín Judicial. Desde que el Poder Judicial asumió la publicación del Boletín, las publicaciones son gratuitas y el Boletín sale todos los días hábiles.

En el Boletín Judicial del Poder Judicial, que es la fuente oficial. En este sitio publicamos esos mismos edictos ya procesados, con la ubicación en el mapa, el precio base y las fechas, pero para cualquier decisión de compra verifique siempre contra el Boletín y el expediente.

No. El artículo 159 no exige que el postor esté representado por abogado: sus requisitos se concentran en la admisibilidad de la oferta, el depósito, el medio para recibir notificaciones y el pago. Una persona física puede comparecer por sí misma. Otra cosa es que después se pretenda formular recursos o incidentes, donde sí aplican las reglas ordinarias de representación judicial.

No es correcto decir que solo un abogado pueda revisarlo, pero un tercero que no es parte tampoco tiene acceso irrestricto a todo el contenido: el Poder Judicial protege datos personales sensibles e información de acceso restringido. Los abogados sí cuentan con un protocolo específico que les permite solicitar consulta, descarga o copia aun sin estar apersonados. Para la debida diligencia de un comprador externo, la revisión por abogado es el camino más seguro.

No, esa no es una condición legal del postor. La referencia a “el día anterior” que aparece en manuales de operación corresponde a controles internos del despacho antes de celebrar el remate. Para el comprador lo aconsejable es una revisión inicial con bastante anticipación y una segunda comprobación cerca de la fecha, para detectar suspensiones o movimientos recientes.

El Código no establece un sistema nacional de registro de postores ni una inscripción previa universal como la de una plataforma de subastas electrónicas. El esquema es comparecer al acto cumpliendo los requisitos financieros y de identificación. El acta individualiza a quien resulte adjudicatario, y el postor debe indicar un medio para recibir notificaciones.

Operativamente conviene llevar: documento de identidad vigente; el comprobante o instrumento del depósito en la forma aceptada; un medio para recibir notificaciones; si puja una sociedad, la documentación que acredite la representación y facultades de quien comparece; y copia del edicto con el número completo de expediente. Los detalles pueden variar según el despacho, así que confírmelos antes del acto.

Sí, pero quien comparece debe acreditar suficientemente su representación y facultades. Lleve la personería jurídica vigente y verifique con el despacho qué documentación específica requiere.

Hay que separar dos cosas. Dejar de seguir pujando sí se puede: si alguien mejora su oferta, usted simplemente no vuelve a ofrecer. Retirar unilateralmente una oferta que sigue siendo la mejor es distinto: el Código no establece un derecho general de retractación. La mecánica del artículo 159 culmina adjudicando el bien al mejor oferente, y el 162 impone consecuencias severas si ese adjudicatario no completa el precio. Trate cada puja como vinculante.

No. En cada remate la puja arranca en la base aplicable: 100% de la base original en el primero, 75% en el segundo y 25% en el tercero. Lo que baja entre una subasta y otra es la base misma, no la posibilidad de ofertar por debajo de ella.

El postor ordinario deposita el 50% de la base. Existe un tratamiento especial para el ejecutante de grado preferente que utiliza su propio crédito para ofertar, pero esa excepción pertenece al acreedor en esa posición procesal y no puede usarla un comprador externo.

No. Esa información está desactualizada para el régimen actual del Código Procesal Civil. El artículo 159 exige 50% de la base al postor ordinario. El 30% que aparece en el artículo 162 es la porción del depósito que se pierde como indemnización cuando el adjudicatario no paga, no el depósito ordinario de participación.

En el tercer remate rige una regla especial: el postor debe depositar la totalidad de su oferta, no el 50% de la base. La puja arranca en el 25% de la base original.

La ley lo contempla, junto con el entero o depósito bancario a la orden del tribunal, el cheque certificado de un banco costarricense y los mecanismos tecnológicos autorizados. Por seguridad y por la logística del despacho, es prudente confirmar con anticipación qué modalidad usar.

No. El texto legal habla específicamente de cheque certificado de un banco costarricense. Tampoco conviene dar por supuesto que cualquier cheque de gerencia o comprobante bancario será tratado automáticamente como la modalidad exigida: cuando se manejan sumas grandes, pida al despacho que confirme cómo debe emitirse el instrumento y a nombre de quién.

Solo si se trata de un mecanismo tecnológico que el Poder Judicial haya habilitado para ese depósito. Una transferencia hecha espontáneamente no es automáticamente suficiente: la admisibilidad procesal del instrumento la determina el artículo 159 y las instrucciones judiciales.

Puede pagar el precio completo durante el acto. Si no lo hace, debe depositar el saldo dentro del tercer día. Como los plazos por días del Código son hábiles, se trata ordinariamente de tres días hábiles procesales, no de tres semanas ni de un plazo abierto para buscar una hipoteca.

Puede intentarlo, pero el tribunal no está obligado a extender el plazo por eso: el saldo vence dentro del tercer día. Hay además una dificultad estructural: cuando toca pagar el saldo, la finca todavía no suele estar inscrita a su nombre, porque la aprobación judicial y la protocolización vienen después, lo que complica constituir una hipoteca sobre ese mismo inmueble. El financiamiento debería estar organizado antes de pujar.

Los bancos costarricenses sí ofrecen en ciertos programas hasta 100% de financiamiento, pero para sus propios bienes adjudicados o en venta. Esos productos corresponden a inmuebles que el banco ya adquirió y luego vende bajo sus propias condiciones: no convierten el remate judicial de un tercero en una operación financiada ni amplían el plazo judicial de tres días.

El remate se declara insubsistente. El 30% del depósito se entrega a los ejecutantes como indemnización fija de daños y perjuicios, y el resto se aplica al crédito del acreedor ejecutante de grado preferente. Además, cuando se ordene el nuevo remate, el depósito para participar será la totalidad de la base.

No existe un “período de enfriamiento”. Si no completa el precio dentro del plazo, se aplican las consecuencias económicas del artículo 162: pérdida de parte del depósito y aplicación del resto al crédito. Negarse a pagar no es un simple desistimiento.

No puede formularse esa regla de manera absoluta. Cuando la venta se realiza en un concurso o por ejecución de un crédito de primer grado, el remate se ordena libre de gravámenes en los términos de la norma. En ejecuciones de grado inferior, ciertos gravámenes anteriores pueden tener otro tratamiento: si un crédito anterior todavía no es exigible o está sujeto a condición, puede haber un escenario en el que el comprador deba soportarlo. Hay que estudiar el rango de la ejecución y luego las cancelaciones que ordene la resolución aprobatoria.

No. El artículo 159 coloca sobre el adquirente el riesgo relativo a la situación, estado y condiciones de hecho del bien, consten o no en el expediente. El artículo 163 permite ordenar la entrega, pero eso no equivale a una garantía comercial de entrega vacante e inmediata.

Merece un análisis individual. No debe asumirse, sin revisar el contrato, su fecha, la situación registral, la naturaleza del arrendamiento y la legislación sustantiva aplicable, que “todo inquilino desaparece con el remate”. El Código regula la venta forzosa, pero no vuelve idénticas todas las situaciones posesorias de terceros.

Un remate judicial no funciona como una venta ordinaria: no hay un vendedor que le muestre el inmueble ni que le garantice el acceso. Lo que sí puede y debe hacer es investigar desde afuera y con fuentes públicas: ubicación, acceso real, linderos visibles, construcciones, estado aparente y quién lo ocupa. Ese riesgo lo asume el comprador, de modo que debe reflejarse en el precio máximo que esté dispuesto a pagar.

Es una de las verificaciones que debe hacer antes de ofertar. Consulte en la municipalidad los impuestos y tasas pendientes y, cuando corresponda, el estado de cuotas ordinarias y extraordinarias del condominio. Que una obligación no aparezca como hipoteca inscrita no significa que sea prudente ignorarla al calcular el costo real de recibir y usar el inmueble.

La resolución que aprueba el remate ordena la entrega del bien, pero si existen ocupantes que no entregan voluntariamente, derechos de terceros que requieran análisis o circunstancias físicas especiales, puede ser necesaria una actuación judicial adicional para ejecutarla. No hay un plazo universal.

Sí, pero por vías concretas: a solicitud del acreedor —o, si hay varios acreedores ejecutantes apersonados, de todos ellos— o cuando cualquier interesado deposita a la orden del tribunal una suma suficiente para cubrir todos los extremos reclamados, incluidas las costas. Si la suma es evidentemente insuficiente no procede suspender; si hay duda sobre su suficiencia, la norma contempla un mecanismo para determinar o completar la diferencia.

Puede negociar, pero la negociación no equivale a suspensión. Un correo del banco diciendo que “están revisando la propuesta”, un ofrecimiento de refinanciamiento o un convenio privado recién firmado no cancelan la subasta por sí solos. Lo prudente, tanto para el deudor como para el postor, es considerar el remate vigente hasta que conste en el expediente una resolución judicial de suspensión, cancelación o modificación del señalamiento.

Existe esa vía y no depende del consentimiento del acreedor: depositar a la orden del tribunal una suma que cubra la totalidad de lo reclamado, incluidas las costas. Ojo con el cálculo: no basta con “el capital del préstamo”. Necesita obtener del expediente una cifra actualizada que comprenda capital, intereses, costas y demás extremos judicialmente reclamados.

El Código no prescribe un formulario obligatorio, pero en la práctica debería quedar por escrito y precisar: el saldo reconocido, intereses, costas y honorarios; la cuota inicial y las sucesivas; fechas y medios de pago; el efecto del incumplimiento; quién solicitará al tribunal la suspensión; y qué ocurrirá con el proceso, el embargo, la hipoteca o las anotaciones al cumplirse el acuerdo. Lo jurídicamente indispensable es que el convenio venga acompañado de la actuación procesal necesaria para que el tribunal suspenda o termine la ejecución.

No existe en el régimen general una obligación universal de que un acreedor conceda determinado plan, plazo, descuento o refinanciamiento. Esas condiciones dependen del acreedor, del contrato, de sus políticas internas y de las circunstancias del crédito. Lo que sí establece la ley es la vía procesal para suspender la subasta una vez alcanzada una solución.

Una operación privada sobre una finca sometida a ejecución exige extremo cuidado por los gravámenes, anotaciones y derechos del acreedor. No debe asumirse que una compraventa privada extingue la ejecución: para detener el remate tiene que existir la actuación procesal correspondiente.

No necesariamente, y ese es justamente el riesgo operativo. Un postor no debería asumir que “seguro se suspenderá”: conviene comprobar el expediente o comunicarse con el despacho antes de movilizar un cheque certificado o fondos importantes. La ley permite que el remate se celebre en determinados escenarios aun cuando exista una cuestión pendiente, quedando sus efectos sujetos a la decisión correspondiente.

Después del remate vienen el pago, la aprobación judicial y la protocolización de las piezas pertinentes para su presentación e inscripción en el Registro Nacional. Haber formulado la mejor oferta no sustituye esos pasos.

Es el acto por el cual un notario público incorpora las piezas y la resolución judicial necesarias a un instrumento que puede presentarse ante el Registro Nacional. Es un rol distinto al del abogado que revisa el expediente o representa en el proceso.

El Código no fija un número de días dentro del cual el Registro deba haber inscrito. Entre el acto y la inscripción pueden intervenir el pago, la resolución de aprobación, su firmeza o eventuales impugnaciones, la protocolización, la presentación registral y posibles defectos registrales.

La regularidad del procedimiento: el remate será aprobado si se han seguido las disposiciones legales. La resolución aprobatoria ordena las cancelaciones registrales que correspondan, autoriza la protocolización y ordena la entrega del bien. Por eso la aprobación es el punto central de control de defectos de la subasta.

La impugnación de la actividad defectuosa anterior o producida durante el remate se concentra en los recursos que procedan contra la resolución que aprueba la subasta; después, la nulidad queda sometida a supuestos mucho más restringidos. Eso explica que pueda existir un intervalo entre “gané el remate” y “tengo un título registral plenamente utilizable”.

Sí. Un ejemplo particular es el proceso penal relacionado con la falsedad del documento base de una ejecución hipotecaria o prendaria: en ese supuesto la aprobación del remate puede quedar suspendida hasta que termine el proceso penal, aunque la subasta ya se haya celebrado.

No. Lo anterior describe el régimen civil general. Los procesos concursales, agrarios, laborales, contencioso-administrativos, de familia o las ejecuciones regidas por legislación especial pueden presentar particularidades. El propio Código indica que sus normas rigen los procesos civiles y comerciales y aquellos sin legislación procesal especial.

Los expedientes viejos pueden contener actuaciones realizadas bajo la anterior Ley de Cobro Judicial o reglas previas. Por eso deben revisarse la fecha de inicio del expediente y el régimen transitorio antes de aplicar mecánicamente una norma nueva a una actuación antigua. Lo importante es no usar un manual viejo en lugar del texto vigente del Código.

Sí. Además de la reforma que la Ley Concursal N.º 9957 introdujo en 2021 a los incisos 157.3 y 157.4, el Consejo Superior del Poder Judicial aprobó en julio de 2026 una actualización del Manual de procedimientos relacionado con el trámite de remates. Por tratarse de una actualización reciente, debe preferirse frente a copias de manuales anteriores que todavía circulan en línea.

En un remate judicial es un tribunal el que saca el bien a subasta dentro de un proceso de ejecución, con las reglas del Código Procesal Civil. Lo que la gente llama “remate bancario” suele ser la venta de un inmueble que el banco ya adjudicó y ahora revende directamente, con sus propias condiciones de precio y financiamiento. Son operaciones distintas, con plazos y riesgos distintos.