Todo el proceso explicado con un ejemplo real y números: cuándo y dónde se celebra la subasta, cuánto dinero hay que tener listo, qué pasa si nadie ofrece, cuánto tiempo tiene para pagar si gana y en qué momento la propiedad queda realmente a su nombre.
Si solo va a leer una parte de esta página, que sea esta. Son las cinco cifras que definen un remate judicial de inmuebles bajo el Código Procesal Civil (Ley 9342).
En el Boletín Judicial, en días consecutivos. Ni una ni tres, aunque el acreedor sea un banco.
Contados desde el día siguiente de la primera publicación, y con la notificación de todos los interesados cumplida.
Es el depósito del postor ordinario en el primer y segundo remate. En el tercero se deposita el 100% de la oferta.
100%, 75% y 25% de la base original. Las tres fechas suelen venir en el mismo edicto.
Si no paga en el acto, el saldo vence dentro del tercer día hábil. No hay prórroga para tramitar una hipoteca.
El error más caro y más repetido: creer que el depósito para participar es del 30%. Esa cifra viene de manuales viejos. Hoy el postor ordinario deposita el 50% de la base (art. 159). El 30% del artículo 162 es la parte del depósito que usted pierde si gana y no paga.
Ocho etapas, desde que el juzgado ordena la subasta hasta que la finca queda inscrita a nombre del comprador. Cada paso indica el artículo del Código Procesal Civil que lo respalda.
Dentro de un proceso de cobro, el juzgado dicta una resolución que ordena sacar el inmueble a subasta. Esa resolución identifica la finca, fija la base (el precio de arranque) y señala de una vez la fecha y hora del primer, segundo y tercer remate.
Es más preciso decir que el tribunal ordena el remate que decir que “el banco lo publica”. La exigencia procesal es la misma si el acreedor es un banco estatal, una financiera, una cooperativa o una persona particular.
Las tres fechas ya vienen programadas desde el inicio. Por eso un mismo edicto suele anunciar los tres remates con sus tres bases distintas.
El remate se anuncia mediante un edicto publicado dos veces, en días consecutivos, en el Boletín Judicial. No son tres publicaciones, ni cambia el número por tratarse de un banco.
Desde que el Poder Judicial asumió la publicación del Boletín, las publicaciones son gratuitas y el Boletín sale todos los días hábiles.
Ojo: existe otro edicto distinto —el del artículo 157.4— que se publica una sola vez y sirve para notificar a un tercero que no se pudo localizar. No lo confunda con las dos publicaciones del remate.
Además de publicar, el tribunal debe comunicar el proceso al deudor y, cuando de los documentos aparecen gravámenes o anotaciones, a los terceros adquirentes, acreedores y anotantes anteriores para que hagan valer sus derechos dentro de cinco días.
Publicar en el Boletín no sustituye esas notificaciones individuales. En el expediente deben constar las constancias de notificación.
El remate solo puede celebrarse cuando hayan transcurrido cinco días hábiles contados desde el día siguiente de la primera publicación y, además, se haya cumplido la notificación de todos los interesados.
Son días hábiles, no naturales. Y si la publicación y la notificación ocurrieron en fechas distintas, en la práctica manda la más tardía.
No basta con contar los días desde el edicto. Una notificación tardía puede correr la fecha en que el remate legalmente puede celebrarse.
El remate se celebra en el despacho judicial que lo ordenó, en la fecha y hora que dice el edicto. Para participar, cada postor debe tener depositado el 50% de la base en una de las formas que admite la ley.
No se admiten ofertas por debajo de la base. Gana quien haga la mejor oferta y el acta individualiza a la persona adjudicataria, que debe señalar un medio para recibir notificaciones.
Cada puja es vinculante. La ley no reconoce un derecho general a retirar la mejor oferta ni un “período de arrepentimiento”.
Si el primer remate queda sin postores, se declara fracasado y se celebra el segundo, no antes de cinco días, con la base rebajada un 25%: queda en 75% de la base original.
Si el segundo también fracasa, el tercero se celebra al menos cinco días después y arranca en 25% de la base original. Aquí hay una regla especial: el postor debe depositar la totalidad de su oferta, no el 50%.
En el tercer remate la ley no vuelve a rebajar 25 puntos sobre el 75%: salta directo al 25% de la base original.
Puede pagar el precio completo durante el acto. Si no lo hace, debe depositar el saldo dentro del tercer día —días hábiles, no semanas.
Si no completa el precio, el remate se declara insubsistente: el 30% de su depósito se entrega a los ejecutantes como indemnización fija y el resto se aplica al crédito preferente. Además, en el nuevo remate el depósito para participar pasa a ser la totalidad de la base.
Ganar primero y buscar el préstamo después es la forma más común de perder dinero en un remate. El tribunal no está obligado a esperar la aprobación de una hipoteca.
Pagado el precio, el tribunal revisa que todo se haya hecho conforme a la ley y dicta la resolución de aprobación. Esa resolución ordena las cancelaciones registrales que correspondan, autoriza la protocolización y ordena la entrega del bien.
Luego un notario público protocoliza las piezas y las presenta al Registro Nacional para inscribir la finca a su nombre. Ganar la puja, por sí solo, no lo convierte en propietario registral.
La orden de entrega no es una garantía comercial de casa vacía y con llaves. Si hay ocupantes que no salen voluntariamente, puede requerirse una actuación judicial adicional.
Imagine una casa cuya base fijada por el juzgado es la que aparece abajo. Cambie el monto y vea al instante cuánto necesita para cada uno de los tres remates.
Truco para saber en qué remate está: compare la base anunciada con la original. Si equivale al 75%, es el segundo; si equivale al 25%, es el tercero. Pero úselo solo como comprobación: la fuente que manda es el expediente y la resolución judicial, porque pudo haber suspensiones, nulidades o reprogramaciones.
La respuesta corta: en el juzgado que ordenó la subasta, el día y la hora exactos que dice el edicto.
La fecha y la hora están en el edicto y en la resolución que ordenó el remate. Como las tres subastas se señalan desde el inicio, en un mismo edicto verá las tres fechas con sus tres bases.
Llegue con tiempo: el acto empieza a la hora señalada y el depósito debe estar ya constituido.
En el despacho judicial que tramita el expediente. El edicto identifica el juzgado y el número completo de expediente; ese es el dato con el que debe confirmar cualquier detalle logístico.
Confirme con la oficina judicial la modalidad y los requisitos del acto: el Poder Judicial actualizó en julio de 2026 su manual de procedimientos de remates.
Llame o revise el expediente para confirmar que no hay suspensión, reprogramación ni un arreglo de pago recién presentado. No es una obligación legal suya, pero sí evita viajes y cheques inútiles.
Identificación vigente; el comprobante o instrumento del depósito; un medio para recibir notificaciones; la personería si puja a nombre de una sociedad; y copia del edicto con el número de expediente.
Un arreglo de pago no cancela el remate por sí solo. Un correo del banco diciendo “estamos revisando su propuesta”, una negociación verbal o un convenio privado recién firmado no equivalen a suspensión. La subasta se suspende cuando lo pide el acreedor —o todos los ejecutantes apersonados— o cuando alguien deposita lo suficiente para cubrir todo lo reclamado, costas incluidas art. 158. Hasta que conste la resolución judicial, dé el remate por vigente.
La ley enumera las formas admitidas. No todo instrumento bancario sirve.
Contemplado por la ley, aunque por seguridad y logística conviene coordinarlo antes con el despacho.
A la orden del tribunal. Confirme con el despacho la cuenta y la forma exacta de hacerlo.
De un banco costarricense. La certificación es lo que lo hace admisible.
Debe ser uno que el Poder Judicial haya habilitado para ese depósito, no cualquier transferencia hecha por su cuenta.
La ley habla específicamente de cheque certificado. Un cheque común no equivale.
Una transferencia espontánea no es automáticamente el “mecanismo tecnológico autorizado” de la norma.
Cuando se manejan decenas o cientos de millones, pida al despacho por escrito cómo debe emitirse el instrumento y a nombre de quién. Un error de forma puede dejarlo fuera del acto.
Depende de para qué. La ley no le exige abogado para levantar la mano y ofertar, pero sí hay momentos donde intentar ahorrárselo suele salir mucho más caro.
Sobre el expediente: no es cierto que cualquier persona pueda ver todo el contenido de cualquier expediente. El Poder Judicial protege datos sensibles e información de acceso restringido. Que el expediente sea electrónico no lo convierte en información pública irrestricta.
Por eso, para la debida diligencia de un comprador externo, la revisión por medio de un abogado es el camino más seguro.
El artículo 159 es tajante: quien compra en remate lo hace bajo su propio riesgo respecto de la situación, el estado y las condiciones de hecho del bien, consten o no en el expediente. No hay vendedor que le muestre la casa, ni garantías, ni negociación de reparaciones.
Matrícula correcta, propietario registral, hipotecas, cédulas hipotecarias, anotaciones, embargos, demandas, usufructos, servidumbres y limitaciones.
Qué gravamen se está ejecutando y en qué grado; cuáles cargas anteriores se cancelan y cuáles podría tener que soportar usted.
Que el plano coincida con la finca: área, ubicación y cualquier discrepancia entre lo registral y lo real.
Número exacto de finca, derecho que se remata, base, moneda, las tres fechas, cargas que expresamente dice soportar y número de expediente.
Si de verdad fracasó el primer o segundo remate; si hubo suspensiones, postores, errores o reprogramaciones.
Que consten las comunicaciones al deudor y a los terceros que debían recibirlas, con sus fechas.
Nulidades, oposiciones, solicitudes de suspensión, arreglos de pago o impugnaciones pendientes.
Construcciones, deterioro, acceso real, linderos visibles y riesgos del terreno. Vaya al sitio.
Quién vive ahí: dueño, familiares, inquilinos, cuidadores o precaristas, y con qué título.
Impuestos y tasas pendientes, uso de suelo y trámites municipales relevantes.
Cuotas ordinarias y extraordinarias, reglamento, litigios y estado de la unidad.
Agua, electricidad, servidumbres de acceso y permisos aplicables.
Nunca compre pensando “es un remate judicial, entonces todo queda limpio”.
Cuando la ejecución es de primer grado o se trata de un concurso, el remate se ordena libre de gravámenes. Pero en ejecuciones de grado inferior, un crédito anterior que todavía no es exigible o que está sujeto a condición puede terminar siendo soportado por el comprador. Compare siempre la certificación registral, la resolución que ordena el remate, el texto del edicto y —después del acto— la resolución aprobatoria.
Ocupantes: la orden judicial de entrega no equivale a una promesa de casa vacía el mismo día en que usted paga. Si hay personas que no salen voluntariamente, puede requerirse una actuación judicial adicional. Y con un inquilino no asuma que “todo contrato desaparece con el remate”: hay que revisar el contrato, la fecha, la situación registral y la legislación aplicable. Ese riesgo debe estar dentro del precio máximo que usted está dispuesto a pagar.
Dos palabras que suenan parecido y significan cosas muy distintas para su bolsillo.
Nadie presentó una postura admisible. No hubo ganador.
Sí hubo ganador, pero no completó el precio dentro del plazo.
Buena parte de lo que se lee en internet sobre remates en Costa Rica viene de manuales anteriores a la reforma del Código Procesal Civil. Estos son los errores más frecuentes.
Hay que depositar el 30% de la base para participar.
Bajo el CPC vigente el postor ordinario deposita el 50% de la base (art. 159). El 30% que aparece en el art. 162 es la parte del depósito que se pierde como indemnización si el ganador no paga.
Si el acreedor es un banco, el edicto se publica tres veces.
Son dos publicaciones en días consecutivos, sea el acreedor un banco, una cooperativa o una persona particular.
La primera publicación debe hacerse treinta días antes.
En el régimen general la regla son cinco días hábiles desde el día siguiente de la primera publicación, más la notificación de todos los interesados.
El postor está obligado a revisar el expediente el día anterior.
No existe esa carga legal. La revisión “del día anterior” es un control interno del despacho. Para el comprador, lo prudente es revisar con semanas de anticipación y volver a confirmar cerca de la fecha.
Como es remate judicial, la propiedad queda libre de todo.
Depende del rango del gravamen que se ejecuta. En ejecuciones de grado inferior, ciertos gravámenes anteriores pueden sobrevivir. Hay que comparar la certificación registral, la resolución de remate, el edicto y la resolución aprobatoria.
Los bancos financian remates judiciales hasta el 100%.
Esos programas son para bienes que el banco ya adjudicó y revende bajo sus propias condiciones. No convierten el remate de un tercero en una operación financiada, ni amplían el plazo judicial de tres días.
Si el deudor negocia con el banco, el remate se cae.
Negociar no es suspender. El remate solo se suspende con la solicitud del acreedor (o de todos los ejecutantes apersonados) o con un depósito que cubra todo lo reclamado, incluidas costas (art. 158). Hasta que conste la resolución judicial, considere la subasta vigente.
Si gano y me arrepiento, solo pierdo la seña.
No hay “período de enfriamiento”. Se declara la insubsistencia del art. 162, con pérdida del depósito y un nuevo remate en el que el depósito exigible es la totalidad de la base.
Se vuelve a publicar un edicto para el segundo y el tercer remate.
Como regla general no, cuando las tres fechas ya quedaron válidamente anunciadas en el edicto original. Sí puede haber nueva publicidad si hubo reprogramación, nulidad o un remate completamente nuevo.
El juez garantiza que la casa esté vacía y en buen estado.
Al contrario: el art. 159 pone sobre el comprador el riesgo de la situación, estado y condiciones de hecho del bien, consten o no en el expediente.
Es donde más gente se accidenta, porque el calendario bancario y el calendario judicial no coinciden.
No existe un derecho legal a financiar el saldo. El tribunal no tiene que esperar a que un banco apruebe un préstamo: el saldo vence dentro del tercer día.
Hay además una dificultad estructural. Cuando le toca pagar el saldo, la finca todavía no está inscrita a su nombre —la aprobación judicial y la protocolización vienen después—, lo que complica constituir una hipoteca sobre ese mismo inmueble en ese momento.
Las opciones realistas son: tener el efectivo disponible, una línea de crédito ya aprobada, financiamiento garantizado con otros activos, o una estructura que el banco haya dejado lista antes de la puja.
No confunda dos cosas distintas: los programas donde un banco ofrece hasta 100% de financiamiento corresponden a propiedades que el banco ya adjudicó y revende bajo sus propias condiciones. Eso no es un remate judicial y no amplía el plazo de tres días del artículo 159.
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Esta página describe el régimen civil general. No todo lo que se llama “remate” se rige por él.
Los procesos concursales, agrarios, laborales, contencioso-administrativos y de familia, así como las ejecuciones regidas por legislación especial, pueden tener particularidades propias.
Los expedientes antiguos también pueden contener actuaciones hechas bajo la anterior Ley de Cobro Judicial. Por eso conviene revisar la fecha de inicio del expediente y su régimen transitorio antes de aplicar mecánicamente una norma nueva a una actuación vieja.
Y una situación puede cambiar radicalmente el resultado: una ejecución de grado inferior, un concurso, un crédito anterior no vencido, una nulidad de notificación, una suspensión de última hora o un proceso penal por falsedad del documento base.
Todos los edictos del Boletín Judicial, con ubicación en el mapa, precio base y las tres fechas de cada remate.