Les avis de vente aux enchères et les dossiers judiciaires sont rédigés en langage juridique. Voici, en français simple, les 38 termes qui reviennent le plus souvent et pourquoi ils comptent pour quiconque souhaite acheter.
La personne qui remporte la vente aux enchères, c'est-à-dire celle qui a fait la meilleure offre recevable et à qui le tribunal adjuge le bien.
Le procès-verbal de la vente aux enchères doit identifier l'adjudicataire, qui doit indiquer un moyen de recevoir les notifications. Être adjudicataire ne fait pas encore de vous le propriétaire inscrit au Registre.
Synonyme soutenu de subasta ou remate (vente aux enchères). Le terme apparaît souvent dans les décisions de justice et la jurisprudence.
Si vous lisez « la almoneda se declaró insubsistente », comprenez « la vente aux enchères a été déclarée annulée » (« el remate se declaró insubsistente »).
Inscription provisoire effectuée au Registro Nacional (registre national de la propriété) pour avertir les tiers de l'existence d'une procédure ou d'une situation susceptible d'affecter le bien, comme une demande en justice ou une saisie (embargo).
Lorsque des annotations figurent dans les documents, les tiers antérieurs qui les ont fait inscrire doivent être notifiés afin de pouvoir faire valoir leurs droits.
Décision par laquelle le tribunal, après l'enchère et le paiement, vérifie que la vente aux enchères a respecté la loi et l'approuve.
C'est le moment clé : elle ordonne les radiations au Registre, autorise la protocolisation (protocolización) et ordonne la remise du bien. C'est aussi à ce stade que se concentrent les contestations.
L'annonce officielle de la vente aux enchères. Il décrit le bien, sa mise à prix, ainsi que la date et l'heure des trois enchères.
Il est publié deux fois, à des jours consécutifs, dans le Boletín Judicial. Ne le confondez pas avec l'avis (edicto) de l'article 157.4, qui n'est publié qu'une seule fois et sert à notifier un tiers qui n'a pas pu être localisé.
L'immeuble tel qu'il est inscrit au Registro Nacional, identifié par un numéro d'immatriculation (matrícula).
Vérifiez que le numéro de propriété (finca) indiqué dans l'avis correspond exactement à celui du certificat du Registre et du plan cadastral.
Le journal judiciaire officiel du Costa Rica, publié par le Poder Judicial (pouvoir judiciaire), où paraissent les avis de vente aux enchères (edictos de remate) et d'autres communications judiciaires.
Il paraît chaque jour ouvrable et, depuis que le Poder Judicial en a repris la publication, les publications y sont gratuites. C'est la source officielle pour vérifier un avis de vente aux enchères.
État d'une décision judiciaire lorsqu'elle ne peut plus faire l'objet d'un recours ou que les délais pour la contester sont expirés.
Entre l'approbation de la vente aux enchères et l'inscription au Registre, il faut généralement attendre que la décision devienne définitive. C'est l'une des raisons pour lesquelles il n'y a pas de délai fixe pour l'inscription.
Document délivré par le Registro Nacional qui indique la situation juridique d'un bien : propriétaire, charges, annotations et restrictions.
C'est le document que vous devez comparer avec l'avis de vente aux enchères et avec la décision qui ordonne la vente avant de fixer votre prix maximum.
Charge qui pèse sur un immeuble et qui figure au Registre : hypothèques, titres hypothécaires (cédulas hipotecarias), servitudes, usufruits et restrictions.
Le fait qu'il s'agisse d'une vente aux enchères judiciaire ne signifie pas automatiquement que toutes les charges disparaissent. Cela dépend du rang de la créance dont on poursuit l'exécution.
Chèque pour lequel la banque garantit l'existence des fonds. C'est l'une des formes admises pour constituer le dépôt de garantie permettant d'enchérir.
Un chèque personnel ordinaire n'équivaut pas à un chèque certifié. Et ne tenez pas pour acquis que n'importe quel chèque de banque (cheque de gerencia) sera accepté : vérifiez auprès du tribunal comment l'émettre et à quel nom.
Le créancier qui engage l'exécution : la banque, la coopérative, l'organisme de crédit ou la personne à qui l'argent est dû.
Des règles particulières s'appliquent à lui : dans certains cas, il peut enchérir en utilisant sa propre créance, et c'est lui qui peut demander la suspension de la vente aux enchères.
Les frais et honoraires de la procédure que la partie perdante doit payer, en plus de la dette principale et de ses intérêts.
Ils comptent beaucoup pour le débiteur qui veut arrêter la vente aux enchères en payant : la somme déposée doit couvrir tout ce qui est réclamé, dépens compris.
L'ensemble de tous les actes de la procédure : la demande en justice, le titre sur lequel repose la créance, les décisions, les notifications, les publications, les incidents et les procès-verbaux des enchères précédentes.
La phrase qui résume la stratégie d'un acheteur sérieux : traitez le dossier comme une partie du bien. Vous n'achetez pas seulement le bien inscrit au Registre, vous achetez le résultat juridique de ce dossier.
Déclaration prononcée lorsqu'il y a eu un adjudicataire, mais qu'il n'a pas payé la totalité du prix dans le délai.
30 % du dépôt est versé aux créanciers poursuivants à titre d'indemnité forfaitaire et le reste est imputé à la créance prioritaire. Lors de la nouvelle enchère, le dépôt exigé devient la totalité de la mise à prix.
Enchère au cours de laquelle personne n'a présenté d'offre recevable. Il n'y a pas eu d'adjudicataire.
Elle ouvre la voie à l'enchère suivante avec une mise à prix réduite : 75 % de la mise à prix initiale à la 2e enchère, 25 % à la 3e. Personne ne perd d'argent.
Personne qui participe à la vente aux enchères en offrant un prix. Pour l'être, il faut avoir constitué le dépôt de garantie exigé.
Le Code n'exige pas que l'enchérisseur soit assisté d'un avocat et ne prévoit pas de registre national des enchérisseurs : vous vous présentez à la vente en remplissant les conditions financières et d'identification.
Procédure judiciaire de recouvrement d'une somme d'argent dans laquelle, si la dette n'est pas payée, les biens du débiteur sont vendus aux enchères et le produit de la vente sert à la payer.
C'est le cadre général dans lequel ont lieu les ventes aux enchères immobilières régies par les articles 157 à 165 du Código Procesal Civil.
Sûreté réelle inscrite sur un immeuble qui garantit le paiement d'une dette. Si la dette n'est pas payée, elle permet de saisir le bien et de le vendre aux enchères.
Vérifiez combien il y en a, leur rang et laquelle fait l'objet de l'exécution : acheter dans le cadre de l'exécution de la première hypothèque n'est pas la même chose que dans celle de la troisième.
Jour où les tribunaux travaillent. Les délais fixés en jours dans le Código Procesal Civil (CPC, code de procédure civile) se comptent en jours ouvrables, sauf disposition contraire.
C'est ce qui transforme « cinq jours » en une semaine calendaire environ, et « le troisième jour » pour payer en trois jours de travail du tribunal.
Les limites du bien au nord, au sud, à l'est et à l'ouest, avec la description de ce qui le borde ou de qui en est le voisin.
Comparez-les avec ce que vous voyez sur place. Une différence entre les limites inscrites au Registre et la réalité physique est un signal d'alerte.
Le prix de départ de la vente aux enchères, fixé dans la décision qui ordonne la vente. Les offres inférieures à ce montant ne sont pas acceptées.
C'est le chiffre à partir duquel tout se calcule : le dépôt de garantie pour enchérir (50 %) et les mises à prix réduites de la 2e enchère (75 %) et de la 3e enchère (25 %).
Acte par lequel une décision est communiquée formellement aux parties ou aux tiers intéressés.
La publication dans le Boletín ne remplace pas les notifications individuelles. La vente aux enchères ne peut avoir lieu qu'une fois que toutes les parties intéressées ont été notifiées et que le délai de cinq jours ouvrables s'est également écoulé.
Personne qui occupe un immeuble sans aucun titre qui le justifie.
C'est l'un des cas d'occupation à examiner avant d'enchérir, car il peut nécessiter une action judiciaire supplémentaire pour obtenir la remise effective du bien.
Personne qui est déjà formellement devenue partie au dossier judiciaire. Un créancier comparant (acreedor apersonado) est celui qui a comparu dans la procédure et qui y agit.
Cela compte pour la suspension : s'il y a plusieurs créanciers poursuivants comparants, la suspension doit être demandée par tous.
Document technique inscrit au Catastro (cadastre) qui définit la forme, les dimensions et l'emplacement exacts d'un terrain.
Vérifiez que le plan correspond bien au bien et que la superficie concorde. Des écarts de superficie ou d'emplacement affectent la valeur réelle.
Acte par lequel un notaire intègre les pièces et la décision judiciaire dans un acte qui peut être présenté au Registro Nacional.
C'est le pont entre « j'ai remporté l'enchère » et « le bien est à mon nom ». Le notaire joue un rôle différent de celui de l'avocat qui examine le dossier.
Situation dans laquelle une procédure pénale doit être tranchée avant qu'une décision puisse être prise dans la procédure civile.
Le Code prévoit le cas d'une procédure pénale pour faux visant le titre sur lequel repose une exécution hypothécaire ou sur gage : l'approbation de la vente aux enchères peut alors être suspendue jusqu'à la fin de la procédure pénale.
La part de propriété qui revient à un titulaire lorsqu'un bien appartient à plusieurs personnes. Une vente aux enchères peut ne porter que sur une quote-part, et non sur le bien entier.
Lisez attentivement l'avis : acheter « el derecho 001 de la finca X » (la quote-part 001 du bien X) n'est pas acheter le bien entier, et cela change complètement sa valeur et l'usage que l'on peut en faire.
L'ordre de priorité entre plusieurs charges qui pèsent sur un même bien. Une créance de premier rang est payée avant une créance de deuxième rang.
C'est l'élément qui détermine le plus le risque financier d'une vente aux enchères. Si l'on poursuit l'exécution d'une créance de rang inférieur, certaines charges antérieures peuvent survivre à la vente.
Mesure qui affecte un bien du débiteur au résultat de la procédure et empêche d'en disposer librement.
La date de la saisie ou de l'annotation de la demande en justice est le point de référence pour savoir quels tiers antérieurs doivent être notifiés.
Droit qui grève un bien au profit d'un autre, par exemple un droit de passage ou une servitude de ligne électrique.
Elle peut fortement limiter l'utilisation du terrain. Elle figure sur le certificat du Registre et apparaît parfois sur le plan cadastral.
Arrêt de la vente aux enchères ordonné par le tribunal.
Elle n'est possible qu'à la demande du créancier — ou de tous les créanciers poursuivants comparants — ou lorsque quelqu'un dépose une somme suffisante pour couvrir tout ce qui est réclamé, dépens compris. Une négociation avec la banque, à elle seule, ne suspend rien.
Personne qui a acquis un droit sur le bien avant la saisie ou l'annotation de la demande en justice.
Lorsque des tiers acquéreurs apparaissent dans les documents, ils doivent être notifiés afin de pouvoir faire valoir leurs droits dans un délai de cinq jours. S'ils ne peuvent pas être localisés, ils peuvent être notifiés par un avis (edicto) publié une seule fois.
Titre qui représente une créance garantie par un bien immobilier et qui peut être cédé à des tiers. Il apparaît comme une charge sur le certificat du Registre.
Recherchez-les expressément lorsque vous consultez le Registre : il peut y en avoir plusieurs sur un même bien, avec des rangs différents.
Droit d'une personne d'utiliser un bien appartenant à autrui et d'en percevoir les fruits, généralement à vie.
Un usufruit en vigueur peut vous empêcher d'utiliser le bien même si vous en êtes le propriétaire inscrit. Vérifiez-le toujours sur le certificat.
Vente forcée d'un bien ordonnée par un tribunal dans le cadre d'une procédure d'exécution, afin de payer les créanciers avec le produit de la vente.
Ce n'est pas un achat ordinaire : il n'y a pas de vendeur pour vous faire visiter le bien ni pour garantir son état, le dépôt est élevé et le délai de paiement est très court.
Dépôt effectué à l'ordre du tribunal sur le compte correspondant. C'est l'une des formes admises pour constituer le dépôt de garantie permettant d'enchérir.
CPC art. 159Chaque bien publié est présenté avec sa mise à prix, ses trois dates, ses charges et son emplacement sur la carte.