Os editais e os processos são escritos em linguagem jurídica. Aqui estão, em português simples, os 38 termos que mais aparecem e por que eles importam para quem quer comprar.
Sinônimo formal de leilão (em espanhol, subasta ou remate). Aparece com frequência em decisões judiciais e na jurisprudência.
Se você ler “la almoneda se declaró insubsistente”, entenda como “o leilão foi declarado anulado” (“el remate se declaró insubsistente”).
Inscrição provisória feita no Registro Nacional (o órgão de registro público da Costa Rica) para alertar terceiros sobre a existência de um processo ou de uma situação que pode afetar o imóvel, como uma ação judicial ou uma penhora (embargo).
Quando a documentação mostra anotações, os terceiros que as fizeram anteriormente devem ser notificados para que possam fazer valer seus direitos.
Decisão em que o tribunal, depois do leilão e do pagamento, verifica que o leilão respeitou as disposições legais e o aprova.
É o momento-chave: ordena os cancelamentos no Registro, autoriza a protocolização (protocolización) e ordena a entrega do bem. É também onde se concentram as impugnações.
A pessoa que vence o leilão, ou seja, quem deu o melhor lance admissível e a quem o tribunal adjudica o bem.
A ata do leilão deve identificar o arrematante, que deve indicar um meio para receber notificações. Ser arrematante ainda não faz de você o proprietário registrado.
Diário oficial do Poder Judicial da Costa Rica, onde são publicados os editais de leilão (edictos de remate) e outras comunicações judiciais.
Sai todos os dias úteis e, desde que o Poder Judicial assumiu a sua publicação, as publicações são gratuitas. É a fonte oficial para verificar um edital.
Título que representa um crédito garantido por um imóvel e que pode circular, ou seja, ser transferido a outras pessoas. Aparece como ônus na certidão registral.
Procure por elas especificamente ao revisar o Registro: pode haver várias sobre um mesmo imóvel, com graus diferentes.
Documento emitido pelo Registro Nacional com a situação jurídica de um imóvel: proprietário, ônus, anotações e restrições.
É o documento que você deve comparar com o edital e com a decisão que ordena o leilão antes de definir o seu preço máximo.
Cheque em que o banco garante a existência dos fundos. É uma das formas aceitas para fazer o depósito de garantia exigido para participar.
Um cheque pessoal comum não equivale a um cheque visado. E não presuma que qualquer cheque administrativo (cheque de gerencia) será aceito: confirme com o tribunal como emiti-lo e em nome de quem.
Os limites do imóvel ao norte, ao sul, a leste e a oeste, com a descrição de quem ou o que faz divisa com ele.
Compare-os com o que você vê no local. Uma divergência entre as confrontações registradas e a realidade física é um sinal de alerta.
O credor que promove a execução: o banco, a cooperativa, a financeira ou a pessoa a quem se deve o dinheiro.
Tem regras próprias: em certos casos, pode dar um lance usando o seu próprio crédito, e é quem pode pedir a suspensão do leilão.
Despesas e honorários do processo que a parte vencida deve pagar, além da dívida principal e dos juros.
Importam muito para o devedor que queira impedir o leilão pagando: o valor depositado deve cobrir tudo o que é cobrado, incluindo as custas.
Depósito feito à ordem do tribunal na conta correspondente. É uma das formas aceitas para fazer o depósito de garantia exigido para participar.
CPC art. 159Dia em que os tribunais funcionam. Os prazos fixados em dias no Código Procesal Civil (CPC, o código de processo civil da Costa Rica) são contados em dias úteis, salvo disposição em contrário.
É o que transforma “cinco dias” em aproximadamente uma semana no calendário, e “o terceiro dia” para pagar em três dias de funcionamento do tribunal.
Anúncio oficial do leilão. Descreve o bem, o seu lance mínimo e a data e a hora dos três leilões.
É publicado duas vezes, em dias consecutivos, no Boletín Judicial. Não o confunda com o edital do artigo 157.4, que é publicado uma única vez e serve para notificar um terceiro que não pôde ser localizado.
Processo judicial em que se cobra uma quantia em dinheiro e, se ela não for paga, os bens do devedor são leiloados para pagar a dívida com o valor obtido.
É o marco geral em que ocorrem os leilões de imóveis regidos pelos artigos 157 a 165 do Código Procesal Civil.
A parte ou cota da propriedade que pertence a um titular quando um imóvel pertence a várias pessoas. Em um leilão, pode ser leiloada apenas uma fração, e não o imóvel inteiro.
Leia o edital com atenção: comprar “el derecho 001 de la finca X” (a fração 001 do imóvel X) não é comprar o imóvel inteiro, e isso muda completamente o valor e o uso possível.
A ordem de prioridade entre vários ônus sobre o mesmo imóvel. Um crédito de primeiro grau é pago antes de um de segundo grau.
É o dado que mais determina o risco econômico de um leilão. Se o crédito executado for de grau inferior, certos ônus anteriores podem sobreviver ao leilão.
Garantia real registrada sobre um imóvel que assegura o pagamento de uma dívida. Se a dívida não for paga, permite executar a hipoteca e levar o imóvel a leilão.
Verifique quantas existem, em que grau e qual está sendo executada: não é a mesma coisa comprar na execução da primeira hipoteca e na da terceira.
O imóvel tal como está inscrito no Registro Nacional, identificado por um número de matrícula (número da finca).
Verifique se o número da finca no edital coincide exatamente com o da certidão registral e com o da planta cadastral.
O preço de partida do leilão, fixado na decisão que ordena o leilão. Não são aceitos lances abaixo dele.
É o valor a partir do qual tudo é calculado: o depósito de garantia para participar (50%) e o lance mínimo reduzido do 2º leilão (75%) e do 3º leilão (25%).
Declaração feita quando houve um vencedor, mas ele não completou o pagamento do preço dentro do prazo.
Do depósito, 30% vão para os credores exequentes como indenização fixa e o restante é aplicado ao crédito preferencial. No novo leilão, o depósito exigido passa a ser o valor total do lance mínimo.
Leilão em que ninguém apresentou um lance admissível. Não houve vencedor.
Abre caminho para o leilão seguinte com o lance mínimo reduzido: 75% do original no 2º leilão e 25% no 3º. Ninguém perde dinheiro.
Venda forçada de um bem, ordenada por um tribunal dentro de um processo de execução, para pagar os credores com o valor obtido.
Não é uma compra e venda comum: não há vendedor que mostre o imóvel nem que garanta o seu estado, o depósito é alto e o prazo de pagamento é muito curto.
Quem participa do leilão oferecendo um preço. Para isso, é preciso ter feito o depósito de garantia exigido.
O Código não exige que o licitante tenha advogado nem cria um cadastro nacional de licitantes: basta comparecer ao leilão cumprindo os requisitos financeiros e de identificação.
Ato pelo qual uma decisão é comunicada formalmente às partes ou a terceiros interessados.
A publicação no Boletín Judicial não substitui as notificações individuais. O leilão só pode ser realizado depois que todos os interessados tiverem sido notificados e, além disso, tiver transcorrido o prazo de cinco dias úteis.
Pessoa que ocupa um imóvel sem um título que a respalde.
É um dos cenários de ocupação que você precisa investigar antes de dar um lance, porque pode exigir uma ação judicial adicional para conseguir a posse efetiva do imóvel.
Encargo que pesa sobre um imóvel e consta no Registro: hipotecas, cédulas hipotecárias, servidões, usufrutos e restrições.
O fato de ser um leilão judicial não significa automaticamente que todos os ônus desapareçam. Depende do grau do crédito que está sendo executado.
Quem já se tornou parte formalmente no processo judicial. Um credor comparecente (acreedor apersonado) é aquele que compareceu ao processo e atua nele.
Importa para a suspensão: se houver vários credores exequentes comparecentes, a suspensão exige o pedido de todos eles.
Medida que vincula um bem do devedor ao resultado do processo, impedindo que se disponha livremente dele.
A data da penhora ou da anotação da ação judicial é o ponto de referência para saber quais terceiros anteriores devem ser notificados.
Documento técnico inscrito no Cadastro (Catastro) que define a forma, a medida e a localização exata de um terreno.
Confira se a planta corresponde ao imóvel e se a área coincide. Divergências de área ou de localização afetam o valor real.
O conjunto de todos os atos do processo: a ação, o documento que fundamenta a cobrança, as decisões, as notificações, as publicações, os incidentes e as atas de leilões anteriores.
A frase que resume a estratégia de um comprador sério: trate o processo como parte do imóvel. Você não compra apenas o imóvel que está no Registro; compra o resultado jurídico desse processo.
Ato pelo qual um notário público incorpora as peças e a decisão judicial a um instrumento que pode ser apresentado ao Registro Nacional.
É a ponte entre “ganhei o leilão” e “o imóvel está no meu nome”. O notário cumpre um papel diferente do advogado que revisa o processo.
Situação em que um processo penal deve ser resolvido antes que algo possa ser decidido no processo civil.
O Código prevê o caso de um processo penal por falsidade do documento que fundamenta uma execução hipotecária ou pignoratícia: nesse caso, a aprovação do leilão pode ficar suspensa até que o processo penal termine.
Direito que onera um imóvel em benefício de outro, por exemplo uma servidão de passagem ou uma servidão de rede elétrica.
Pode reduzir muito o aproveitamento do terreno. Aparece na certidão registral e às vezes pode ser vista na planta.
Interrupção do leilão ordenada pelo tribunal.
Só procede a pedido do credor — ou de todos os credores exequentes comparecentes — ou quando alguém deposita o suficiente para cobrir tudo o que é cobrado, incluindo as custas. Uma negociação com o banco, por si só, não suspende nada.
Quem adquiriu um direito sobre o imóvel antes da penhora ou da anotação da ação judicial.
Quando aparecem na documentação, devem ser notificados para que façam valer seus direitos dentro de cinco dias. Se não forem localizados, podem ser notificados por um edital publicado uma única vez.
Condição de uma decisão judicial quando já não cabe recurso contra ela ou os prazos para recorrer já venceram.
Entre a aprovação do leilão e a inscrição no Registro, normalmente é preciso esperar o trânsito em julgado. É um dos motivos pelos quais não há um prazo fixo para a inscrição.
Direito de uma pessoa de usar e desfrutar de um bem alheio, normalmente de forma vitalícia.
Um usufruto vigente pode impedir que você use o imóvel, mesmo sendo o proprietário registrado. Verifique-o sempre na certidão.
Cada imóvel publicado traz o seu lance mínimo, as três datas, os ônus e a localização no mapa.