Tout le processus expliqué avec un exemple réel et des chiffres : quand et où se tient la vente aux enchères, combien d'argent vous devez avoir prêt, ce qui se passe si personne n'enchérit, de combien de temps vous disposez pour payer si vous l'emportez et à quel moment le bien est réellement à votre nom.
Si vous ne lisez qu'une partie de cette page, que ce soit celle-ci. Voici les cinq chiffres qui définissent une vente aux enchères judiciaire immobilière selon le Código Procesal Civil (le code de procédure civile costaricien, loi 9342).
Dans le Boletín Judicial (le journal officiel judiciaire du Costa Rica), des jours consécutifs. Ni une ni trois, même si le créancier est une banque.
Comptés à partir du lendemain de la première publication, une fois toutes les parties intéressées notifiées.
C'est le dépôt de garantie de l'enchérisseur ordinaire lors de la 1re et de la 2e enchère. Lors de la 3e, on dépose 100 % de l'offre.
À 100 %, 75 % et 25 % de la mise à prix initiale. Les trois dates figurent généralement dans le même avis de vente aux enchères (edicto).
Si vous ne payez pas sur-le-champ, le solde est exigible au plus tard le troisième jour ouvrable. Aucune prolongation n'est accordée pour obtenir un prêt hypothécaire.
L'erreur la plus coûteuse et la plus répandue : croire que le dépôt de garantie pour enchérir est de 30 %. Ce chiffre provient d'anciens manuels. Aujourd'hui, l'enchérisseur ordinaire dépose 50 % de la mise à prix (art. 159). Les 30 % de l'article 162 correspondent à la part du dépôt que vous perdez si vous l'emportez et ne payez pas.
Huit étapes, depuis le moment où le tribunal ordonne la vente aux enchères jusqu'à l'inscription du bien (finca) au nom de l'acheteur. Chaque étape indique l'article du Código Procesal Civil sur lequel elle repose.
Dans le cadre d'une procédure de recouvrement, le tribunal rend une décision (resolución) qui ordonne la mise aux enchères du bien. Cette décision identifie le bien, fixe la mise à prix (le prix de départ) et programme, en une seule fois, la date et l'heure de la 1re, de la 2e et de la 3e enchère.
Il est plus exact de dire que le tribunal ordonne la vente aux enchères que de dire que « la banque la publie ». L'exigence procédurale est la même, que le créancier soit une banque publique, une société financière, une coopérative ou un particulier.
Les trois dates sont programmées dès le départ. C'est pourquoi un même avis annonce généralement les trois enchères avec leurs trois mises à prix différentes.
La vente aux enchères est annoncée par un avis (edicto) publié deux fois, des jours consécutifs, dans le Boletín Judicial. Il ne s'agit pas de trois publications, et le nombre ne change pas parce que le créancier est une banque.
Depuis que le Poder Judicial (le pouvoir judiciaire costaricien) a repris la publication du Boletín, les publications sont gratuites et le Boletín paraît tous les jours ouvrables.
Attention : il existe un autre avis, distinct — celui de l'article 157.4 —, qui n'est publié qu'une seule fois et sert à notifier un tiers qui n'a pas pu être localisé. Ne le confondez pas avec les deux publications de l'avis de vente aux enchères.
En plus de la publication, le tribunal doit informer de la procédure le débiteur et, lorsque les documents font apparaître des charges ou des annotations, les tiers acquéreurs, les créanciers et les titulaires d'annotations antérieures, afin qu'ils fassent valoir leurs droits dans un délai de cinq jours.
La publication dans le Boletín ne remplace pas ces notifications individuelles. Le dossier (expediente) doit contenir les preuves de notification.
La vente aux enchères ne peut avoir lieu qu'une fois écoulés cinq jours ouvrables comptés à partir du lendemain de la première publication, et à condition que toutes les parties intéressées aient en outre été notifiées.
Il s'agit de jours ouvrables, et non de jours calendaires. Et si la publication et la notification ont eu lieu à des dates différentes, c'est en pratique la plus tardive qui compte.
Il ne suffit pas de compter les jours à partir de l'avis. Une notification tardive peut repousser la date à laquelle la vente aux enchères peut légalement avoir lieu.
La vente aux enchères se tient au tribunal qui l'a ordonnée, à la date et à l'heure indiquées dans l'avis. Pour y participer, chaque enchérisseur doit avoir déposé 50 % de la mise à prix sous l'une des formes admises par la loi.
Les offres inférieures à la mise à prix ne sont pas acceptées. La meilleure offre l'emporte, et le procès-verbal (acta) identifie l'adjudicataire, qui doit indiquer un moyen de recevoir les notifications.
Chaque offre vous engage. La loi ne reconnaît aucun droit général de retirer la meilleure offre, ni de « délai de rétractation ».
Si la 1re enchère se déroule sans enchérisseur, elle est déclarée infructueuse (fracasado) et la 2e a lieu, pas avant cinq jours, avec une mise à prix réduite de 25 % : elle passe à 75 % de la mise à prix initiale.
Si la 2e est elle aussi infructueuse, la 3e a lieu au moins cinq jours plus tard et démarre à 25 % de la mise à prix initiale. Une règle spéciale s'applique ici : l'enchérisseur doit déposer la totalité de son offre, et non 50 %.
Lors de la 3e enchère, la loi ne retire pas à nouveau 25 points aux 75 % : elle passe directement à 25 % de la mise à prix initiale.
Vous pouvez payer le prix total pendant la vente elle-même. Sinon, vous devez déposer le solde au plus tard le troisième jour — des jours ouvrables, pas des semaines.
Si vous ne complétez pas le prix, l'enchère est déclarée annulée (insubsistente) : 30 % de votre dépôt est remis aux créanciers poursuivants à titre d'indemnité forfaitaire et le reste est imputé à la créance privilégiée. De plus, lors de la nouvelle enchère, le dépôt exigé pour participer devient la totalité de la mise à prix.
Gagner d'abord et chercher le prêt ensuite est la façon la plus courante de perdre de l'argent lors d'une vente aux enchères. Le tribunal n'est pas tenu d'attendre l'approbation d'un prêt hypothécaire.
Une fois le prix payé, le tribunal vérifie que tout a été fait conformément à la loi et rend la décision d'approbation. Cette décision ordonne les radiations correspondantes au registre, autorise la protocolisation (protocolización) et ordonne la remise du bien.
Ensuite, un notaire public protocolise les pièces et les présente au Registro Nacional (le registre national de la propriété) pour inscrire le bien à votre nom. Remporter l'enchère ne fait pas, à lui seul, de vous le propriétaire inscrit au registre.
L'ordre de remise n'est pas une garantie commerciale de maison vide, clés en main. Si des occupants ne partent pas volontairement, une action judiciaire supplémentaire peut être nécessaire.
Imaginez une maison dont la mise à prix, fixée par le tribunal, est celle indiquée ci-dessous. Modifiez le montant et voyez instantanément de combien vous avez besoin pour chacune des trois enchères.
Astuce pour savoir de quelle enchère il s'agit : comparez la mise à prix annoncée avec la mise à prix initiale. Si elle équivaut à 75 %, c'est la 2e ; si elle équivaut à 25 %, c'est la 3e. Mais ne l'utilisez que comme vérification : la source qui fait foi est le dossier et la décision du tribunal, car il a pu y avoir des suspensions, des nullités ou des reports.
La réponse courte : au tribunal qui a ordonné la vente, le jour et à l'heure exacts indiqués dans l'avis.
La date et l'heure figurent dans l'avis et dans la décision qui a ordonné la vente aux enchères. Comme les trois enchères sont fixées dès le départ, un même avis vous indiquera les trois dates avec leurs trois mises à prix.
Arrivez en avance : la séance commence à l'heure prévue et votre dépôt de garantie doit déjà être constitué.
Au tribunal en charge du dossier. L'avis identifie le tribunal et le numéro de dossier complet ; c'est la référence à utiliser pour confirmer tout détail logistique.
Vérifiez auprès du greffe du tribunal les modalités et les conditions de la séance : le Poder Judicial a mis à jour son manuel de procédures des ventes aux enchères en juillet 2026.
Appelez le tribunal ou consultez le dossier pour confirmer qu'il n'y a ni suspension, ni report, ni accord de paiement récemment présenté. Ce n'est pas une obligation légale pour vous, mais cela vous évite des déplacements et des chèques inutiles.
Une pièce d'identité en cours de validité ; le justificatif ou l'instrument de votre dépôt de garantie ; un moyen de recevoir les notifications ; le justificatif du pouvoir de représentation (personería) si vous enchérissez au nom d'une société ; et une copie de l'avis avec le numéro de dossier.
Un accord de paiement n'annule pas à lui seul la vente aux enchères. Un e-mail de la banque disant « nous étudions votre proposition », une négociation verbale ou un accord privé tout juste signé n'équivalent pas à une suspension. La vente est suspendue lorsque le créancier — ou l'ensemble des créanciers poursuivants constitués dans la procédure — le demande, ou lorsque quelqu'un dépose une somme suffisante pour couvrir tout ce qui est réclamé, dépens compris art. 158. Tant que la décision du tribunal ne figure pas au dossier, considérez que la vente est maintenue.
La loi énumère les formes admises. Tout instrument bancaire ne convient pas.
Prévues par la loi, mais pour des raisons de sécurité et de logistique, mieux vaut s'organiser au préalable avec le tribunal.
À l'ordre du tribunal. Vérifiez auprès du tribunal le compte et la manière exacte de procéder.
D'une banque costaricienne. C'est la certification qui le rend recevable.
Il doit s'agir d'un mécanisme que le Poder Judicial a habilité pour ce dépôt, et non d'un virement quelconque effectué de votre propre initiative.
La loi parle précisément de chèque certifié. Un chèque ordinaire n'est pas équivalent.
Un virement effectué de votre propre initiative n'est pas automatiquement le « mécanisme technologique autorisé » visé par la loi.
Lorsque des dizaines ou des centaines de millions sont en jeu, demandez au tribunal par écrit comment l'instrument doit être émis et à quel nom. Une erreur de forme peut vous exclure de la vente.
Cela dépend pour quoi. La loi ne vous oblige pas à avoir un avocat pour lever la main et enchérir, mais il y a des moments où vouloir s'en passer finit généralement par coûter beaucoup plus cher.
À propos du dossier : il n'est pas vrai que n'importe qui puisse consulter l'intégralité de n'importe quel dossier. Le Poder Judicial protège les données sensibles et les informations à accès restreint. Le fait que le dossier soit électronique n'en fait pas une information publique sans restriction.
C'est pourquoi, pour les vérifications préalables (due diligence) d'un acheteur extérieur, faire examiner le dossier par un avocat est la voie la plus sûre.
L'article 159 est catégorique : celui qui achète aux enchères le fait à ses propres risques quant à la situation, l'état et les conditions de fait du bien, qu'ils figurent ou non au dossier. Il n'y a ni vendeur pour vous faire visiter la maison, ni garanties, ni négociation des réparations.
Numéro de propriété (finca) correct, propriétaire inscrit, hypothèques, cédulas hipotecarias (titres hypothécaires), annotations, saisies (embargos), actions en justice, usufruits, servitudes et restrictions.
Quelle charge est exécutée et à quel rang ; quelles charges antérieures sont radiées et lesquelles vous pourriez devoir supporter.
Que le plan cadastral (plano catastrado) corresponde au bien : superficie, emplacement et toute divergence entre le registre et la réalité.
Numéro de propriété exact, droit (quote-part) mis aux enchères, mise à prix, devise, les trois dates, les charges dont il indique expressément le maintien et numéro de dossier.
Si la 1re ou la 2e enchère a réellement été infructueuse ; s'il y a eu des suspensions, des enchérisseurs, des erreurs ou des reports.
Que le dossier contienne les notifications adressées au débiteur et aux tiers qui devaient les recevoir, avec leurs dates.
Nullités, oppositions, demandes de suspension, accords de paiement ou contestations en cours.
Constructions, détérioration, accès réel, limites visibles et risques du terrain. Rendez-vous sur place.
Qui y vit : propriétaire, membres de la famille, locataires, gardiens ou occupants sans titre (precaristas), et à quel titre.
Impôts et taxes impayés, usage du sol et démarches municipales pertinentes.
Charges ordinaires et extraordinaires, règlement, litiges et état du lot.
Eau, électricité, servitudes d'accès et permis applicables.
N'achetez jamais en pensant « c'est une vente aux enchères judiciaire, donc tout est purgé ».
Lorsque la charge exécutée est de premier rang, ou dans le cadre d'une procédure collective (concurso), la vente est ordonnée libre de toute charge. Mais lorsqu'une charge de rang inférieur est exécutée, une créance antérieure qui n'est pas encore exigible, ou qui est soumise à une condition, peut finir par être supportée par l'acheteur. Comparez toujours le certificat du registre, la décision qui ordonne la vente, le texte de l'avis et — après la vente — la décision d'approbation.
Occupants : l'ordre de remise du tribunal n'équivaut pas à la promesse d'une maison vide le jour même où vous payez. Si des personnes ne partent pas volontairement, une action judiciaire supplémentaire peut être nécessaire. Et avec un locataire, ne partez pas du principe que « tout bail disparaît avec la vente aux enchères » : il faut examiner le bail, sa date, la situation au registre et la législation applicable. Ce risque doit être intégré au prix maximum que vous acceptez de payer.
Deux termes faciles à confondre, aux conséquences très différentes pour votre portefeuille.
Personne n'a présenté d'offre recevable. Il n'y a pas eu de gagnant.
Il y a eu un gagnant, mais il n'a pas complété le prix dans le délai.
Une bonne partie de ce que l'on lit sur internet à propos des ventes aux enchères au Costa Rica provient de manuels antérieurs à la réforme du Código Procesal Civil. Voici les erreurs les plus fréquentes.
Il faut déposer 30 % de la mise à prix pour enchérir.
Selon le CPC en vigueur, l'enchérisseur ordinaire dépose 50 % de la mise à prix (art. 159). Les 30 % qui figurent à l'art. 162 correspondent à la part du dépôt qui est perdue à titre d'indemnité si le gagnant ne paie pas.
Si le créancier est une banque, l'avis est publié trois fois.
Il s'agit de deux publications des jours consécutifs, que le créancier soit une banque, une coopérative ou un particulier.
La première publication doit être faite trente jours à l'avance.
Selon le régime général, la règle est de cinq jours ouvrables à partir du lendemain de la première publication, plus la notification de toutes les parties intéressées.
L'enchérisseur est obligé de consulter le dossier la veille.
Cette obligation légale n'existe pas. La vérification « de la veille » est un contrôle interne du tribunal. Pour l'acheteur, la prudence consiste à examiner le dossier plusieurs semaines à l'avance et à vérifier de nouveau à l'approche de la date.
Comme c'est une vente aux enchères judiciaire, le bien est libre de tout.
Cela dépend du rang de la charge exécutée. Lorsqu'une charge de rang inférieur est exécutée, certaines charges antérieures peuvent subsister. Il faut comparer le certificat du registre, la décision ordonnant la vente, l'avis et la décision d'approbation.
Les banques financent les ventes aux enchères judiciaires jusqu'à 100 %.
Ces programmes concernent des biens que la banque s'est déjà vu adjuger et qu'elle revend à ses propres conditions. Ils ne transforment pas la vente aux enchères d'un tiers en achat financé et ne prolongent pas le délai judiciaire de trois jours.
Si le débiteur négocie avec la banque, la vente aux enchères tombe.
Négocier n'est pas suspendre. La vente n'est suspendue qu'à la demande du créancier (ou de l'ensemble des créanciers poursuivants constitués dans la procédure) ou par un dépôt couvrant tout ce qui est réclamé, dépens compris (art. 158). Tant que la décision du tribunal ne figure pas au dossier, considérez que la vente est maintenue.
Si je gagne et que je change d'avis, je ne perds que les arrhes.
Il n'y a pas de « délai de réflexion ». L'enchère est déclarée annulée (insubsistente) en vertu de l'art. 162, avec perte du dépôt et une nouvelle enchère pour laquelle le dépôt exigé est la totalité de la mise à prix.
Un nouvel avis est publié pour la 2e et la 3e enchère.
En règle générale, non, lorsque les trois dates ont déjà été valablement annoncées dans l'avis initial. Il peut y avoir une nouvelle publicité en cas de report, de nullité ou d'une vente aux enchères entièrement nouvelle.
Le juge garantit que la maison est vide et en bon état.
Au contraire : l'art. 159 fait peser sur l'acheteur le risque de la situation, de l'état et des conditions de fait du bien, qu'ils figurent ou non au dossier.
C'est là que la plupart des gens se font piéger, car le calendrier de la banque et celui du tribunal ne coïncident pas.
Il n'existe aucun droit légal à financer le solde. Le tribunal n'a pas à attendre qu'une banque approuve un prêt : le solde est exigible au plus tard le troisième jour.
Il existe en outre une difficulté structurelle. Au moment de payer le solde, le bien n'est pas encore inscrit à votre nom — l'approbation judiciaire et la protocolisation interviennent plus tard —, ce qui complique la constitution d'une hypothèque sur ce même bien à ce moment-là.
Les options réalistes sont : disposer des liquidités, d'une ligne de crédit déjà approuvée, d'un financement garanti par d'autres actifs, ou d'un montage que la banque a préparé avant l'enchère.
Ne confondez pas deux choses différentes : les programmes dans lesquels une banque propose un financement jusqu'à 100 % concernent des biens que la banque s'est déjà vu adjuger et qu'elle revend à ses propres conditions. Il ne s'agit pas d'une vente aux enchères judiciaire, et cela ne prolonge pas le délai de trois jours de l'article 159.
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Cette page décrit le régime civil général. Tout ce que l'on appelle « vente aux enchères » (remate) ne relève pas de ce régime.
Les procédures collectives (concursales), agraires, en droit du travail, en contentieux administratif et en droit de la famille, ainsi que les exécutions régies par une législation spéciale, peuvent présenter leurs propres particularités.
Les dossiers anciens peuvent aussi contenir des actes accomplis sous l'ancienne Ley de Cobro Judicial (loi sur le recouvrement judiciaire). C'est pourquoi il convient de vérifier la date d'ouverture du dossier et son régime transitoire avant d'appliquer mécaniquement une règle nouvelle à un acte ancien.
Et certaines situations peuvent changer radicalement l'issue : l'exécution d'une charge de rang inférieur, une procédure collective, une créance antérieure non échue, une notification déclarée nulle, une suspension de dernière minute ou une procédure pénale pour faux visant le document à l'origine de la poursuite.
Cette page explique les règles générales. Pour votre situation particulière, consultez directement une avocate.
Tous les avis du Boletín Judicial, avec leur emplacement sur la carte, leur mise à prix et les trois dates de chaque enchère.