Todo o processo explicado com um exemplo real e números: quando e onde acontece o leilão, quanto dinheiro você precisa ter disponível, o que acontece se ninguém der lance, quanto tempo você tem para pagar se arrematar e em que momento o imóvel fica realmente em seu nome.
Se você só for ler uma parte desta página, que seja esta. São os cinco números que definem um leilão judicial de imóveis segundo o Código Procesal Civil (o Código de Processo Civil da Costa Rica, Lei 9342).
No Boletín Judicial (o diário oficial do Judiciário da Costa Rica), em dias consecutivos. Nem uma nem três, mesmo que o credor seja um banco.
Contados a partir do dia seguinte à primeira publicação, e com todos os interessados já notificados.
É o depósito de garantia do licitante comum no 1º e no 2º leilão. No 3º, deposita-se 100% do lance.
A 100%, 75% e 25% do lance mínimo original. As três datas costumam vir no mesmo edital de leilão (edicto).
Se você não pagar no ato, o saldo vence até o terceiro dia útil. Não há prorrogação para conseguir aprovar uma hipoteca.
O erro mais caro e mais repetido: achar que o depósito para participar é de 30%. Esse número vem de manuais antigos. Hoje o licitante comum deposita 50% do lance mínimo (art. 159). Os 30% do artigo 162 são a parte do depósito que você perde se arrematar e não pagar.
Oito etapas, desde que o tribunal ordena o leilão até que o imóvel (finca) fica registrado em nome do comprador. Cada passo indica o artigo do Código Procesal Civil que o fundamenta.
Dentro de um processo de cobrança, o tribunal profere uma decisão (resolución) que manda levar o imóvel a leilão. Essa decisão identifica o imóvel, fixa o lance mínimo (o preço de partida) e marca, de uma só vez, a data e a hora do 1º, do 2º e do 3º leilão.
É mais preciso dizer que o tribunal ordena o leilão do que dizer que “o banco o publica”. A exigência processual é a mesma se o credor for um banco estatal, uma financeira, uma cooperativa ou um particular.
As três datas já vêm programadas desde o início. Por isso, um mesmo edital costuma anunciar os três leilões com seus três lances mínimos diferentes.
O leilão é anunciado por meio de um edital publicado duas vezes, em dias consecutivos, no Boletín Judicial. Não são três publicações, e o número não muda por se tratar de um banco.
Desde que o Poder Judicial (o Judiciário costarriquenho) assumiu a publicação do Boletín, as publicações são gratuitas e o Boletín sai todos os dias úteis.
Atenção: existe outro edital, diferente — o do artigo 157.4 —, que é publicado uma única vez e serve para notificar um terceiro que não pôde ser localizado. Não o confunda com as duas publicações do edital de leilão.
Além de publicar, o tribunal deve comunicar o processo ao devedor e, quando os documentos mostram ônus ou anotações, aos terceiros adquirentes, credores e titulares de anotações anteriores, para que façam valer seus direitos dentro de cinco dias.
Publicar no Boletín não substitui essas notificações individuais. No processo devem constar os comprovantes de notificação.
O leilão só pode ser realizado quando tiverem transcorrido cinco dias úteis contados a partir do dia seguinte à primeira publicação e, além disso, todos os interessados tiverem sido notificados.
São dias úteis, não corridos. E, se a publicação e a notificação ocorreram em datas diferentes, na prática vale a mais tardia.
Não basta contar os dias a partir do edital. Uma notificação tardia pode adiar a data em que o leilão pode ser realizado legalmente.
O leilão é realizado no tribunal que o ordenou, na data e na hora indicadas no edital. Para participar, cada licitante deve ter depositado 50% do lance mínimo em uma das formas que a lei admite.
Não se admitem lances abaixo do lance mínimo. Vence quem der o melhor lance, e a ata identifica o arrematante (adjudicatario), que deve indicar um meio para receber notificações.
Cada lance é vinculante. A lei não reconhece um direito geral de retirar o melhor lance nem um “período de arrependimento”.
Se o primeiro leilão fica sem licitantes, é declarado deserto (fracasado) e realiza-se o segundo, não antes de cinco dias, com o lance mínimo reduzido em 25%: ele passa a ser 75% do lance mínimo original.
Se o segundo também for deserto, o terceiro é realizado pelo menos cinco dias depois e começa em 25% do lance mínimo original. Aqui há uma regra especial: o licitante deve depositar o valor total do seu lance, e não 50%.
No terceiro leilão a lei não desconta mais 25 pontos sobre os 75%: salta direto para 25% do lance mínimo original.
Você pode pagar o preço completo durante o próprio ato. Se não o fizer, deve depositar o saldo até o terceiro dia — dias úteis, não semanas.
Se você não completar o preço, o leilão é declarado anulado (insubsistente): 30% do seu depósito é entregue aos credores exequentes como indenização fixa e o restante é aplicado ao crédito preferencial. Além disso, no novo leilão o depósito para participar passa a ser o valor total do lance mínimo.
Arrematar primeiro e procurar o empréstimo depois é a forma mais comum de perder dinheiro em um leilão. O tribunal não é obrigado a esperar a aprovação de uma hipoteca.
Pago o preço, o tribunal verifica se tudo foi feito conforme a lei e profere a decisão de aprovação. Essa decisão ordena os cancelamentos registrais cabíveis, autoriza a protocolização (protocolización) e ordena a entrega do bem.
Depois, um notário público protocoliza as peças do processo e as apresenta ao Registro Nacional para registrar o imóvel em seu nome. Vencer a disputa de lances, por si só, não faz de você o proprietário registral.
A ordem de entrega não é uma garantia comercial de casa vazia e com as chaves. Se houver ocupantes que não saiam voluntariamente, pode ser necessária uma ação judicial adicional.
Imagine uma casa cujo lance mínimo, fixado pelo tribunal, é o que aparece abaixo. Altere o valor e veja na hora quanto você precisa para cada um dos três leilões.
Truque para saber em qual leilão você está: compare o lance mínimo anunciado com o original. Se equivale a 75%, é o segundo; se equivale a 25%, é o terceiro. Mas use isso só como conferência: a fonte que vale é o processo e a decisão judicial, porque pode ter havido suspensões, nulidades ou remarcações.
A resposta curta: no tribunal que ordenou o leilão, no dia e na hora exatos indicados no edital.
A data e a hora estão no edital e na decisão que ordenou o leilão. Como os três leilões são marcados desde o início, em um mesmo edital você verá as três datas com seus três lances mínimos.
Chegue com antecedência: o ato começa na hora marcada e o depósito já deve estar feito.
No tribunal (juízo) que conduz o processo. O edital identifica o tribunal e o número completo do processo; é com esse dado que você deve confirmar qualquer detalhe logístico.
Confirme com a secretaria do tribunal a modalidade e os requisitos do ato: o Poder Judicial atualizou em julho de 2026 seu manual de procedimentos de leilões.
Ligue ou consulte o processo para confirmar que não há suspensão, remarcação nem um acordo de pagamento recém-apresentado. Não é uma obrigação legal sua, mas evita viagens e cheques inúteis.
Documento de identidade válido; o comprovante ou instrumento do depósito; um meio para receber notificações; a personería (comprovação dos poderes de representação), se você der lances em nome de uma empresa; e uma cópia do edital com o número do processo.
Um acordo de pagamento não cancela o leilão por si só. Um e-mail do banco dizendo “estamos analisando sua proposta”, uma negociação verbal ou um acordo particular recém-assinado não equivalem a uma suspensão. O leilão é suspenso quando o credor o solicita — ou todos os credores exequentes que se habilitaram no processo — ou quando alguém deposita o suficiente para cobrir tudo o que é cobrado, custas incluídas art. 158. Até que conste a decisão judicial, considere o leilão mantido.
A lei enumera as formas admitidas. Nem todo instrumento bancário serve.
Previsto em lei, embora por segurança e logística seja melhor combinar antes com o tribunal.
À ordem do tribunal. Confirme com o tribunal a conta e a forma exata de fazê-lo.
De um banco costarriquenho. A certificação é o que o torna admissível.
Deve ser um que o Poder Judicial tenha habilitado para esse depósito, e não qualquer transferência feita por conta própria.
A lei fala especificamente em cheque certificado. Um cheque comum não equivale.
Uma transferência feita por iniciativa própria não é automaticamente o “mecanismo tecnológico autorizado” a que a norma se refere.
Quando estão em jogo dezenas ou centenas de milhões, peça ao tribunal por escrito como o instrumento deve ser emitido e em nome de quem. Um erro de forma pode deixar você fora do ato.
Depende para quê. A lei não exige advogado para você levantar a mão e dar um lance, mas há momentos em que tentar economizar com isso costuma sair muito mais caro.
Sobre o processo: não é verdade que qualquer pessoa possa ver todo o conteúdo de qualquer processo. O Poder Judicial protege dados sensíveis e informações de acesso restrito. O fato de o processo ser eletrônico não o transforma em informação pública irrestrita.
Por isso, para a diligência prévia (due diligence) de um comprador externo, a revisão por meio de um advogado é o caminho mais seguro.
O artigo 159 é taxativo: quem compra em leilão o faz por sua própria conta e risco quanto à situação, ao estado e às condições de fato do bem, constem ou não do processo. Não há vendedor para mostrar a casa, nem garantias, nem negociação de reparos.
Matrícula correta, proprietário registral, hipotecas, cédulas hipotecárias (cédulas hipotecarias), anotações, penhoras (embargos), ações judiciais, usufrutos, servidões e restrições.
Qual ônus está sendo executado e em que grau; quais ônus anteriores são cancelados e quais você poderia ter de suportar.
Que a planta cadastral (plano catastrado) coincida com o imóvel: área, localização e qualquer discrepância entre o registro e a realidade.
Matrícula exata (número da finca), direito (derecho) que vai a leilão, lance mínimo, moeda, as três datas, ônus que ele diz expressamente que permanecem e número do processo.
Se o primeiro ou o segundo leilão foi de fato deserto; se houve suspensões, licitantes, erros ou remarcações.
Que constem do processo as comunicações ao devedor e aos terceiros que deviam recebê-las, com suas datas.
Nulidades, oposições, pedidos de suspensão, acordos de pagamento ou impugnações pendentes.
Construções, deterioração, acesso real, divisas visíveis e riscos do terreno. Vá até o local.
Quem mora ali: dono, familiares, inquilinos, caseiros ou ocupantes irregulares (precaristas), e com que título.
Impostos e taxas pendentes, uso do solo e trâmites municipais relevantes.
Taxas condominiais ordinárias e extras, regulamento, litígios e estado da unidade.
Água, eletricidade, servidões de acesso e licenças aplicáveis.
Nunca compre pensando “é um leilão judicial, então tudo sai limpo”.
Quando a execução é de primeiro grau ou se trata de um concurso de credores (concurso), o leilão é ordenado livre de ônus. Mas, em execuções de grau inferior, um crédito anterior que ainda não é exigível ou que está sujeito a condição pode acabar sendo suportado pelo comprador. Compare sempre a certidão registral, a decisão que ordena o leilão, o texto do edital e — depois do ato — a decisão de aprovação.
Ocupantes: a ordem judicial de entrega não equivale a uma promessa de casa vazia no mesmo dia em que você paga. Se houver pessoas que não saiam voluntariamente, pode ser necessária uma ação judicial adicional. E, com um inquilino, não suponha que “todo contrato desaparece com o leilão”: é preciso analisar o contrato, a data, a situação registral e a legislação aplicável. Esse risco deve caber dentro do preço máximo que você está disposto a pagar.
Dois termos fáceis de confundir e que significam coisas muito diferentes para o seu bolso.
Ninguém apresentou um lance admissível. Não houve vencedor.
Houve vencedor, mas ele não completou o preço dentro do prazo.
Boa parte do que se lê na internet sobre leilões na Costa Rica vem de manuais anteriores à reforma do Código Procesal Civil. Estes são os erros mais frequentes.
É preciso depositar 30% do lance mínimo para participar.
Pelo CPC vigente, o licitante comum deposita 50% do lance mínimo (art. 159). Os 30% que aparecem no art. 162 são a parte do depósito que se perde como indenização se o vencedor não pagar.
Se o credor é um banco, o edital é publicado três vezes.
São duas publicações em dias consecutivos, seja o credor um banco, uma cooperativa ou um particular.
A primeira publicação deve ser feita com trinta dias de antecedência.
No regime geral, a regra são cinco dias úteis a partir do dia seguinte à primeira publicação, mais a notificação de todos os interessados.
O licitante é obrigado a revisar o processo na véspera.
Não existe essa obrigação legal. A revisão “da véspera” é um controle interno do tribunal. Para o comprador, o prudente é revisar com semanas de antecedência e voltar a confirmar perto da data.
Como é leilão judicial, o imóvel fica livre de tudo.
Depende do grau do ônus que está sendo executado. Em execuções de grau inferior, certos ônus anteriores podem subsistir. É preciso comparar a certidão registral, a decisão que ordena o leilão, o edital e a decisão de aprovação.
Os bancos financiam leilões judiciais em até 100%.
Esses programas são para bens que o banco já arrematou e revende em suas próprias condições. Eles não transformam o leilão de um terceiro em uma operação financiada, nem ampliam o prazo judicial de três dias.
Se o devedor negocia com o banco, o leilão cai.
Negociar não é suspender. O leilão só é suspenso a pedido do credor (ou de todos os credores exequentes habilitados no processo) ou com um depósito que cubra tudo o que é cobrado, incluídas as custas (art. 158). Até que conste a decisão judicial, considere o leilão mantido.
Se eu arrematar e me arrepender, só perco o sinal.
Não existe “prazo de reflexão”. O leilão é declarado anulado (insubsistente) nos termos do art. 162, com perda do depósito e um novo leilão em que o depósito exigido é o valor total do lance mínimo.
Um novo edital é publicado para o segundo e o terceiro leilão.
Como regra geral, não, quando as três datas já foram validamente anunciadas no edital original. Pode haver nova publicidade se houve remarcação, nulidade ou um leilão completamente novo.
O juiz garante que a casa esteja vazia e em bom estado.
Pelo contrário: o art. 159 coloca sobre o comprador o risco da situação, do estado e das condições de fato do bem, constem ou não do processo.
É aqui que mais gente se dá mal, porque o calendário do banco e o calendário do tribunal não coincidem.
Não existe um direito legal de financiar o saldo. O tribunal não tem de esperar que um banco aprove um empréstimo: o saldo vence até o terceiro dia.
Há ainda uma dificuldade estrutural. Quando chega a hora de pagar o saldo, o imóvel ainda não está registrado em seu nome — a aprovação judicial e a protocolização vêm depois —, o que dificulta constituir uma hipoteca sobre esse mesmo imóvel nesse momento.
As opções realistas são: ter o dinheiro disponível, uma linha de crédito já aprovada, financiamento garantido por outros bens ou uma estrutura que o banco tenha deixado pronta antes da disputa de lances.
Não confunda duas coisas diferentes: os programas em que um banco oferece até 100% de financiamento correspondem a imóveis que o banco já arrematou e revende em suas próprias condições. Isso não é um leilão judicial e não amplia o prazo de três dias do artigo 159.
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Esta página descreve o regime civil geral. Nem tudo o que se chama “leilão” (remate) é regido por ele.
Os processos concursais (concurso de credores), agrários, trabalhistas, contencioso-administrativos e de família, assim como as execuções regidas por legislação especial, podem ter particularidades próprias.
Os processos antigos também podem conter atos praticados sob a antiga Ley de Cobro Judicial (a lei de cobrança judicial anterior). Por isso convém verificar a data de início do processo e seu regime de transição antes de aplicar mecanicamente uma norma nova a um ato antigo.
E uma situação pode mudar radicalmente o resultado: uma execução de grau inferior, um concurso de credores, um crédito anterior não vencido, uma nulidade de notificação, uma suspensão de última hora ou um processo penal por falsidade do documento que embasa a cobrança.
Esta página explica as regras gerais. Para a sua situação concreta, consulte diretamente uma advogada.
Todos os editais do Boletín Judicial, com localização no mapa, lance mínimo e as três datas de cada leilão.