Questions fréquentes sur les ventes aux enchères judiciaires

Deux fois, à des jours consécutifs, dans le Boletín Judicial, le journal officiel judiciaire du Costa Rica. C'est la règle générale, et elle ne change pas selon l'identité du créancier.

Non. Il y a deux publications consécutives, que le créancier soit le Banco Nacional, le BCR, le Banco Popular, une société financière, une coopérative ou un particulier. Autre chose est l'avis spécial servant à localiser ou à notifier un tiers, qui peut n'être publié qu'une seule fois.

Pas dans le régime général. Ce qu'exige la loi, c'est que cinq jours ouvrables se soient écoulés à compter du lendemain de la première publication et que tous les intéressés aient été notifiés. Un régime spécial pourrait prévoir autre chose ; c'est pourquoi il faut toujours identifier le type de procédure.

Ouvrables. L'article 159 le dit expressément et, selon la règle générale du Code, les délais fixés en jours s'entendent en jours ouvrables.

Non. Deux conditions doivent être réunies en parallèle : le délai depuis la première publication et la notification de tous les intéressés. Si l'avis a été publié tôt mais qu'un créancier qui devait être notifié ne l'a été que quelques jours plus tard, la date à laquelle l'enchère peut légalement avoir lieu est repoussée. C'est pourquoi il convient de vérifier dans le dossier judiciaire (expediente) que les notifications ont effectivement été faites.

En règle générale, non, lorsque les trois dates figuraient dans la même décision de fixation et le même avis d'origine. Il en va autrement si cette décision a été annulée, si la date a changé, si une vente aux enchères entièrement nouvelle a été ordonnée ou si une enchère a été déclarée annulée (insubsistente) : dans ces cas, il faut examiner la nouvelle décision judiciaire et les règles de publicité qui s'y appliquent.

Lisez l'avis en entier : un avis ordinaire indique successivement les trois dates et les trois mises à prix. Vérifiez-le ensuite dans le dossier avec le procès-verbal (acta) de l'enchère précédente, qui doit indiquer qu'elle a été déclarée infructueuse (fracasado) faute d'enchérisseurs. À titre de vérification mathématique, la mise à prix de la 2e enchère équivaut à 75 % de la mise à prix initiale et celle de la 3e à 25 % ; mais ce calcul n'est qu'une vérification : la source déterminante est la décision judiciaire.

Il est plus exact de dire que le tribunal ordonne la vente aux enchères et sa publicité. Lorsque l'avis émane d'un bureau judiciaire, ce bureau le transmet par le système du Boletín Judicial. Depuis que le Poder Judicial (le pouvoir judiciaire costaricien) a pris en charge la publication du Boletín, les publications sont gratuites et le Boletín paraît tous les jours ouvrables.

Dans le Boletín Judicial du Poder Judicial, qui est la source officielle. Sur ce site, nous publions ces mêmes avis déjà traités, avec l'emplacement sur la carte, la mise à prix et les dates ; mais pour toute décision d'achat, vérifiez toujours auprès du Boletín et du dossier.

Non. L'article 159 n'exige pas que l'enchérisseur soit représenté par un avocat : ses exigences portent sur la recevabilité de l'offre, le dépôt de garantie, le moyen de recevoir les notifications et le paiement. Une personne physique peut comparaître elle-même. Il en va autrement si l'on entend ensuite former des recours ou des incidents, pour lesquels s'appliquent les règles ordinaires de représentation en justice.

Il n'est pas exact de dire que seul un avocat peut le consulter, mais un tiers qui n'est pas partie à la procédure n'a pas non plus un accès illimité à l'ensemble de son contenu : le Poder Judicial protège les données personnelles sensibles et les informations à accès restreint. Les avocats disposent en revanche d'un protocole spécifique qui leur permet de demander la consultation, le téléchargement ou la copie du dossier, même s'ils ne sont pas constitués dans l'affaire. Pour la vérification préalable (due diligence) d'un acheteur extérieur, l'examen par un avocat est la voie la plus sûre.

Non, ce n'est pas une condition légale pour l'enchérisseur. La mention de « la veille » qui figure dans des manuels de fonctionnement correspond à des contrôles internes du tribunal avant la tenue de l'enchère. Pour l'acheteur, le plus sage est un premier examen bien à l'avance et une seconde vérification à l'approche de la date, afin de détecter des suspensions ou des actes récents dans le dossier.

Le Code ne prévoit ni registre national des enchérisseurs ni inscription préalable universelle comme celle d'une plateforme d'enchères en ligne. Le principe est de se présenter à l'audience en remplissant les conditions financières et d'identification. Le procès-verbal identifie la personne déclarée adjudicataire (adjudicatario), et l'enchérisseur doit indiquer un moyen de recevoir les notifications.

En pratique, il est conseillé d'apporter : une pièce d'identité en cours de validité ; le justificatif ou l'instrument du dépôt de garantie sous la forme acceptée ; un moyen de recevoir les notifications ; si une société enchérit, les documents attestant la représentation et les pouvoirs de la personne qui comparaît ; et une copie de l'avis avec le numéro de dossier complet. Les détails peuvent varier d'un tribunal à l'autre : confirmez-les avant l'audience.

Oui, mais la personne qui comparaît doit justifier suffisamment de sa représentation et de ses pouvoirs. Apportez un certificat de représentation légale en vigueur (personería jurídica) et vérifiez auprès du tribunal quels documents précis il exige.

Il faut distinguer deux choses. Cesser d'enchérir est possible : si quelqu'un surenchérit, vous ne faites simplement pas de nouvelle offre. Retirer unilatéralement une offre qui reste la meilleure est différent : le Code ne prévoit pas de droit général de rétractation. Le mécanisme de l'article 159 aboutit à l'adjudication du bien au meilleur enchérisseur, et l'article 162 impose de lourdes conséquences si cet adjudicataire ne paie pas la totalité du prix. Considérez chaque offre comme engageante.

Non. À chaque enchère, les offres partent de la mise à prix applicable : 100 % de la mise à prix initiale à la 1re enchère, 75 % à la 2e et 25 % à la 3e. Ce qui baisse d'une enchère à l'autre, c'est la mise à prix elle-même, et non la possibilité d'enchérir en dessous.

L'enchérisseur ordinaire dépose 50 % de la mise à prix. Un régime particulier existe pour le créancier poursuivant de rang préférentiel qui utilise sa propre créance pour enchérir, mais cette exception est propre au créancier qui occupe cette position procédurale et un acheteur extérieur ne peut pas s'en prévaloir.

Non. Cette information est dépassée au regard du régime actuel du Código Procesal Civil. L'article 159 exige 50 % de la mise à prix de l'enchérisseur ordinaire. Les 30 % mentionnés à l'article 162 correspondent à la part du dépôt qui est perdue à titre d'indemnisation lorsque l'adjudicataire ne paie pas, et non au dépôt ordinaire de participation.

Une règle spéciale s'applique à la 3e enchère : l'enchérisseur doit déposer la totalité de son offre, et non 50 % de la mise à prix. Les offres partent de 25 % de la mise à prix initiale.

La loi le prévoit, de même que le versement ou le dépôt bancaire à l'ordre du tribunal, le chèque certifié d'une banque costaricienne et les moyens électroniques autorisés. Pour des raisons de sécurité et de logistique du tribunal, il est prudent de confirmer à l'avance quelle modalité utiliser.

Non. Le texte de loi parle expressément de chèque certifié d'une banque costaricienne. Il ne faut pas non plus supposer que n'importe quel chèque de banque (cheque de gerencia) ou justificatif bancaire sera automatiquement traité comme la modalité exigée : lorsque des sommes importantes sont en jeu, demandez au tribunal de confirmer comment l'instrument doit être émis et à quel ordre.

Uniquement s'il s'agit d'un moyen électronique que le Poder Judicial a habilité pour ce dépôt. Un virement effectué de votre propre initiative ne suffit pas automatiquement : la recevabilité procédurale de l'instrument est déterminée par l'article 159 et par les instructions judiciaires.

Vous pouvez payer le prix total pendant l'audience. Sinon, vous devez déposer le solde dans un délai de trois jours. Comme les délais en jours du Code s'entendent en jours ouvrables, il s'agit normalement de trois jours ouvrables de procédure, et non de trois semaines ni d'un délai ouvert pour chercher un prêt hypothécaire.

Vous pouvez essayer, mais le tribunal n'est pas tenu de prolonger le délai pour autant : le solde est exigible dans les trois jours. Il existe en outre une difficulté structurelle : au moment de payer le solde, le bien (finca) n'est généralement pas encore inscrit à votre nom, car l'approbation judiciaire et la protocolisation (protocolización) interviennent plus tard, ce qui complique la constitution d'une hypothèque sur ce même bien. Le financement doit être organisé avant d'enchérir.

Les banques costariciennes proposent effectivement, dans certains programmes, jusqu'à 100 % de financement, mais pour leurs propres biens adjugés ou mis en vente. Ces produits concernent des biens que la banque a déjà acquis et qu'elle revend ensuite à ses propres conditions : ils ne transforment pas la vente aux enchères judiciaire du bien d'un tiers en opération financée et ne prolongent pas le délai judiciaire de trois jours.

L'enchère est déclarée annulée (insubsistente). Les 30 % du dépôt sont remis aux créanciers poursuivants à titre d'indemnisation forfaitaire du préjudice, et le reste est imputé sur la créance du créancier poursuivant de rang préférentiel. En outre, lorsque la nouvelle enchère sera ordonnée, le dépôt exigé pour y participer sera égal à la totalité de la mise à prix.

Il n'existe pas de « délai de réflexion ». Si vous ne payez pas la totalité du prix dans le délai, les conséquences financières de l'article 162 s'appliquent : perte d'une partie du dépôt et imputation du reste sur la créance. Refuser de payer n'est pas un simple désistement.

On ne peut pas énoncer cette règle de manière absolue. Lorsque la vente a lieu dans le cadre d'une procédure d'insolvabilité ou de l'exécution d'une créance de premier rang, la vente aux enchères est ordonnée libre de charges dans les conditions prévues par la loi. Dans les exécutions de rang inférieur, certaines charges antérieures peuvent recevoir un autre traitement : si une créance antérieure n'est pas encore exigible ou est soumise à une condition, il peut arriver que l'acheteur doive la supporter. Il faut étudier le rang de l'exécution, puis les radiations ordonnées par la décision d'approbation de l'enchère.

Non. L'article 159 fait peser sur l'acquéreur le risque relatif à la situation, à l'état et aux conditions de fait du bien, qu'ils figurent ou non au dossier. L'article 163 permet d'ordonner la remise du bien, mais cela n'équivaut pas à une garantie commerciale de remise libre et immédiate.

Cela mérite une analyse au cas par cas. Il ne faut pas supposer que « tout locataire disparaît avec la vente aux enchères » sans examiner le bail, sa date, la situation au registre, la nature de la location et la législation de fond applicable. Le Code régit la vente forcée, mais il ne rend pas identiques toutes les situations d'occupation par des tiers.

Une vente aux enchères judiciaire ne fonctionne pas comme une vente ordinaire : il n'y a pas de vendeur pour vous faire visiter le bien ni pour vous en garantir l'accès. Ce que vous pouvez et devez faire, c'est enquêter de l'extérieur et à partir de sources publiques : emplacement, accès réel, limites visibles, constructions, état apparent et identité des occupants. Ce risque est assumé par l'acheteur ; il doit donc se refléter dans le prix maximal que vous acceptez de payer.

C'est l'une des vérifications à faire avant d'enchérir. Renseignez-vous auprès de la municipalité sur les impôts et taxes en souffrance et, le cas échéant, sur l'état des charges ordinaires et extraordinaires de la copropriété (condominio). Le fait qu'une obligation n'apparaisse pas comme une hypothèque inscrite ne signifie pas qu'il soit prudent de l'ignorer lorsque vous calculez le coût réel de la prise de possession et de l'utilisation du bien.

La décision qui approuve l'enchère ordonne la remise du bien ; mais s'il existe des occupants qui ne le libèrent pas volontairement, des droits de tiers nécessitant une analyse ou des circonstances matérielles particulières, une intervention judiciaire supplémentaire peut être nécessaire pour l'exécuter. Il n'existe pas de délai universel.

Oui, mais par des voies précises : à la demande du créancier (ou, s'il y a plusieurs créanciers poursuivants constitués dans la procédure, de tous) ou lorsqu'un intéressé dépose à l'ordre du tribunal une somme suffisante pour couvrir l'ensemble des montants réclamés, frais de justice compris. Si la somme est manifestement insuffisante, la suspension n'a pas lieu ; en cas de doute sur son caractère suffisant, la loi prévoit un mécanisme pour déterminer ou compléter la différence.

Il peut négocier, mais négocier n'équivaut pas à suspendre. Un e-mail de la banque indiquant qu'elle « examine la proposition », une offre de refinancement ou un accord privé tout juste signé n'annulent pas l'enchère à eux seuls. Le plus prudent, pour le débiteur comme pour l'enchérisseur, est de considérer l'enchère comme maintenue tant que le dossier ne contient pas une décision judiciaire de suspension, d'annulation ou de modification de la date fixée.

Cette voie existe et ne dépend pas du consentement du créancier : déposer à l'ordre du tribunal une somme couvrant la totalité des montants réclamés, frais de justice compris. Attention au calcul : « le capital du prêt » ne suffit pas. Vous devez obtenir du dossier un montant actualisé comprenant le capital, les intérêts, les frais de justice et les autres postes réclamés en justice.

Le Code ne prescrit aucun formulaire obligatoire, mais en pratique l'accord devrait être écrit et préciser : le solde reconnu, les intérêts, les frais de justice et les honoraires ; le versement initial et les échéances suivantes ; les dates et moyens de paiement ; l'effet d'un défaut de paiement ; qui demandera au tribunal la suspension ; et ce qu'il adviendra de la procédure, de la saisie (embargo), de l'hypothèque ou des annotations une fois l'accord exécuté. Ce qui est juridiquement indispensable, c'est que l'accord soit accompagné de l'acte de procédure nécessaire pour que le tribunal suspende l'exécution ou y mette fin.

Dans le régime général, il n'existe aucune obligation universelle pour un créancier d'accorder un plan, un délai, une remise ou un refinancement déterminé. Ces conditions dépendent du créancier, du contrat, de ses politiques internes et des circonstances du crédit. Ce que la loi prévoit, en revanche, c'est la voie procédurale pour suspendre l'enchère une fois une solution trouvée.

Une opération privée portant sur un bien faisant l'objet d'une exécution exige une extrême prudence en raison des charges, des annotations et des droits du créancier. Il ne faut pas supposer qu'une vente privée met fin à l'exécution : pour arrêter l'enchère, l'acte de procédure correspondant doit être accompli.

Pas nécessairement, et c'est précisément là le risque opérationnel. Un enchérisseur ne devrait pas supposer qu'elle « sera sûrement suspendue » : il convient de vérifier le dossier ou de contacter le tribunal avant de mobiliser un chèque certifié ou des fonds importants. La loi permet que l'enchère ait lieu dans certains cas même lorsqu'une question est en suspens, ses effets restant alors subordonnés à la décision correspondante.

Après l'enchère viennent le paiement, l'approbation judiciaire et la protocolisation (protocolización) des pièces pertinentes en vue de leur présentation et de leur inscription au Registro Nacional (le registre national de la propriété). Avoir fait la meilleure offre ne remplace pas ces étapes.

C'est l'acte par lequel un notaire (notario público) intègre les pièces et la décision judiciaire nécessaires dans un acte notarié pouvant être présenté au Registro Nacional. C'est un rôle distinct de celui de l'avocat qui examine le dossier ou qui représente une partie dans la procédure.

Le Code ne fixe pas de nombre de jours dans lequel le Registro doit avoir procédé à l'inscription. Entre l'audience et l'inscription peuvent intervenir le paiement, la décision d'approbation, son caractère définitif ou d'éventuels recours, la protocolisation, la présentation au registre et d'éventuels défauts relevés par le registre.

La régularité de la procédure : l'enchère sera approuvée si les dispositions légales ont été respectées. La décision d'approbation ordonne les radiations correspondantes au registre, autorise la protocolisation et ordonne la remise du bien. C'est pourquoi l'approbation constitue le point central de contrôle des irrégularités de l'enchère.

La contestation des actes irréguliers antérieurs à l'enchère ou survenus pendant celle-ci se concentre dans les recours ouverts contre la décision qui approuve l'enchère ; ensuite, la nullité n'est admise que dans des cas beaucoup plus restreints. C'est ce qui explique qu'il puisse y avoir un intervalle entre « j'ai remporté l'enchère » et « j'ai un titre inscrit pleinement utilisable ».

Oui. Un exemple particulier est la procédure pénale portant sur la fausseté du titre servant de base à une exécution hypothécaire ou sur gage : dans ce cas, l'approbation de l'enchère peut être suspendue jusqu'à la fin de la procédure pénale, même si l'enchère a déjà eu lieu.

Non. Ce qui précède décrit le régime civil général. Les procédures d'insolvabilité, agraires, en matière de travail, du contentieux administratif ou de la famille, ainsi que les exécutions régies par une législation spéciale, peuvent présenter des particularités. Le Code lui-même indique que ses règles régissent les procédures civiles et commerciales ainsi que celles qui ne relèvent d'aucune législation procédurale spéciale.

Les dossiers anciens peuvent contenir des actes accomplis sous l'empire de l'ancienne Ley de Cobro Judicial (loi sur le recouvrement judiciaire) ou de règles antérieures. C'est pourquoi il faut vérifier la date d'ouverture du dossier et le régime transitoire avant d'appliquer mécaniquement une règle nouvelle à un acte ancien. L'essentiel est de ne pas utiliser un ancien manuel à la place du texte en vigueur du Code.

Oui. Outre la réforme que la Ley Concursal (loi sur l'insolvabilité) n° 9957 a apportée en 2021 aux alinéas 157.3 et 157.4, le Consejo Superior del Poder Judicial (Conseil supérieur du pouvoir judiciaire) a approuvé en juillet 2026 une mise à jour du manuel de procédures relatif au traitement des ventes aux enchères. S'agissant d'une mise à jour récente, elle doit être préférée aux copies de manuels antérieurs qui circulent encore en ligne.

Dans une vente aux enchères judiciaire, c'est un tribunal qui met le bien aux enchères dans le cadre d'une procédure d'exécution, selon les règles du Código Procesal Civil. Ce que l'on appelle couramment une « vente aux enchères bancaire » (« remate bancario ») est généralement la vente d'un bien que la banque s'est déjà fait adjuger et qu'elle revend maintenant directement, à ses propres conditions de prix et de financement. Ce sont des opérations distinctes, avec des délais et des risques différents.