Perguntas frequentes sobre leilões judiciais

Duas vezes, em dias consecutivos, no Boletín Judicial, o diário oficial do Judiciário da Costa Rica. Essa é a regra geral, e ela não muda conforme quem seja o credor.

Não. São duas publicações consecutivas, seja o credor o Banco Nacional, o BCR, o Banco Popular, uma financeira, uma cooperativa ou uma pessoa física. Outra coisa é o edital especial usado para localizar ou notificar um terceiro, que pode ser publicado uma única vez.

Não no regime geral. O que a lei exige é que tenham transcorrido cinco dias úteis a partir do dia seguinte à primeira publicação e que todos os interessados tenham sido notificados. Um regime especial poderia estabelecer algo diferente; por isso, é sempre preciso identificar o tipo de processo.

Úteis. O artigo 159 diz isso expressamente e, como regra geral do Código, os prazos fixados em dias são contados em dias úteis.

Não. Há duas condições que correm em paralelo: o prazo desde a primeira publicação e a notificação de todos os interessados. Se a publicação foi feita cedo, mas um credor que devia ser notificado só o foi dias depois, a data em que o leilão pode ser realizado legalmente é adiada. Por isso, vale a pena conferir no processo judicial (expediente) se as notificações constam como efetivamente realizadas.

Em regra, não, quando as três datas foram incluídas na mesma designação e no edital original. É diferente se a designação foi anulada, a data mudou, foi ordenado um leilão totalmente novo ou um leilão foi declarado anulado (insubsistente): nesses casos, é preciso examinar a nova decisão judicial e as regras de publicidade que se aplicam a ela.

Leia o edital completo: um edital comum indica sucessivamente as três datas e os três lances mínimos. Depois, confirme no processo com a ata do leilão anterior, que deve registrar que ele foi declarado deserto (fracasado) por falta de licitantes. Como verificação matemática, o lance mínimo do 2º leilão equivale a 75% do original e o do 3º a 25%; mas o cálculo é apenas uma conferência, e a fonte determinante é a decisão judicial.

É mais preciso dizer que o tribunal ordena o leilão e sua publicação. Quando o edital vem de uma unidade judicial, essa unidade o envia pelo sistema do Boletín Judicial. Desde que o Poder Judicial (o Judiciário costarricense) assumiu a publicação do Boletín, as publicações são gratuitas e o Boletín sai todos os dias úteis.

No Boletín Judicial do Poder Judicial, que é a fonte oficial. Neste site publicamos esses mesmos editais já processados, com a localização no mapa, o lance mínimo e as datas, mas, para qualquer decisão de compra, confira sempre com o Boletín e com o processo.

Não. O artigo 159 não exige que o licitante seja representado por advogado: seus requisitos se concentram na admissibilidade do lance, no depósito, em um meio para receber notificações e no pagamento. Uma pessoa física pode comparecer por conta própria. Outra coisa é se depois você quiser apresentar recursos ou incidentes processuais, situação em que se aplicam as regras comuns de representação judicial.

Não é correto dizer que só um advogado pode consultá-lo, mas um terceiro que não é parte também não tem acesso irrestrito a todo o conteúdo: o Poder Judicial protege dados pessoais sensíveis e informações de acesso restrito. Os advogados contam com um protocolo específico que lhes permite solicitar a consulta, o download ou a cópia do processo mesmo sem atuar nele. Para a análise prévia (due diligence) de um comprador externo, a revisão por um advogado é o caminho mais seguro.

Não, essa não é uma exigência legal para o licitante. A referência ao “dia anterior” que aparece em manuais operacionais corresponde a controles internos do tribunal antes de realizar o leilão. Para o comprador, o recomendável é uma primeira revisão com bastante antecedência e uma segunda verificação perto da data, para detectar suspensões ou movimentações recentes.

O Código não estabelece um sistema nacional de cadastro de licitantes nem uma inscrição prévia universal como a de uma plataforma de leilões on-line. O esquema é comparecer ao ato cumprindo os requisitos financeiros e de identificação. A ata identifica quem se torna o arrematante, e o licitante deve indicar um meio para receber notificações.

Na prática, convém levar: documento de identidade válido; o comprovante ou instrumento do depósito na forma aceita; um meio para receber notificações; se quem dá o lance é uma empresa, os documentos que comprovem a representação e os poderes de quem comparece; e uma cópia do edital com o número completo do processo. Os detalhes podem variar conforme o tribunal, então confirme-os antes do ato.

Sim, mas quem comparece deve comprovar suficientemente sua representação e seus poderes. Leve a certidão vigente de representação legal (personería jurídica) e confirme com o tribunal quais documentos específicos ele exige.

É preciso separar duas coisas. Parar de dar lances é permitido: se alguém cobrir o seu lance, você simplesmente não oferece de novo. Retirar unilateralmente um lance que continua sendo o maior é diferente: o Código não estabelece um direito geral de retratação. O procedimento do artigo 159 termina com a arrematação do bem por quem ofereceu o maior lance, e o artigo 162 impõe consequências severas se esse arrematante não completar o preço. Trate cada lance como vinculante.

Não. Em cada leilão, os lances começam no lance mínimo aplicável: 100% do lance mínimo original no 1º leilão, 75% no 2º e 25% no 3º. O que cai de um leilão para outro é o próprio lance mínimo, e não a possibilidade de oferecer abaixo dele.

O licitante comum deposita 50% do lance mínimo. Existe um tratamento especial para o credor exequente com crédito de grau preferencial que usa o próprio crédito para dar lances, mas essa exceção pertence ao credor nessa posição processual e não pode ser usada por um comprador externo.

Não. Essa informação está desatualizada em relação ao regime atual do Código Procesal Civil. O artigo 159 exige 50% do lance mínimo do licitante comum. Os 30% que aparecem no artigo 162 são a parte do depósito que se perde como indenização quando o arrematante não paga, e não o depósito comum para participar.

No 3º leilão vale uma regra especial: o licitante deve depositar o valor total do seu lance, e não 50% do lance mínimo. Os lances começam em 25% do lance mínimo original.

A lei prevê essa possibilidade, junto com o pagamento ou depósito bancário à disposição do tribunal, o cheque certificado de um banco costarricense e os meios eletrônicos autorizados. Por segurança e pela logística do tribunal, é prudente confirmar com antecedência qual modalidade usar.

Não. O texto legal fala especificamente em cheque certificado de um banco costarricense. Também não convém supor que qualquer cheque administrativo (cheque de gerencia) ou comprovante bancário será tratado automaticamente como a modalidade exigida: quando se trata de valores altos, peça ao tribunal que confirme como o instrumento deve ser emitido e em nome de quem.

Somente se for um meio eletrônico que o Poder Judicial tenha habilitado para esse depósito. Uma transferência feita por iniciativa própria não é automaticamente suficiente: a admissibilidade processual do instrumento é determinada pelo artigo 159 e pelas instruções do tribunal.

Você pode pagar o preço total durante o ato. Se não o fizer, deve depositar o saldo dentro de três dias. Como os prazos em dias do Código são contados em dias úteis, trata-se normalmente de três dias úteis processuais, e não de três semanas nem de um prazo aberto para conseguir uma hipoteca.

Você pode tentar, mas o tribunal não é obrigado a prorrogar o prazo por isso: o saldo vence em três dias. Há ainda uma dificuldade estrutural: quando chega a hora de pagar o saldo, o imóvel (a finca) normalmente ainda não está registrado em seu nome, porque a aprovação judicial e a protocolização (protocolización) vêm depois, o que dificulta constituir uma hipoteca sobre esse mesmo imóvel. O financiamento deve estar organizado antes de dar lances.

Os bancos costarricenses oferecem, em certos programas, até 100% de financiamento, mas para seus próprios imóveis retomados ou à venda. Esses produtos se referem a imóveis que o banco já adquiriu e depois vende em suas próprias condições: não transformam o leilão judicial do imóvel de um terceiro em uma operação financiada nem ampliam o prazo judicial de três dias.

O leilão é declarado anulado (insubsistente). Os credores exequentes recebem 30% do depósito como indenização fixa por perdas e danos, e o restante é aplicado ao crédito do credor exequente de grau preferencial. Além disso, quando for ordenado o novo leilão, o depósito para participar será o valor total do lance mínimo.

Não existe um “prazo de arrependimento”. Se você não completar o preço dentro do prazo, aplicam-se as consequências financeiras do artigo 162: você perde parte do depósito e o restante é aplicado ao crédito. Recusar-se a pagar não é uma simples desistência.

Não é possível formular essa regra de forma absoluta. Quando a venda é feita em um processo de insolvência (concurso) ou na execução de um crédito de primeiro grau, o leilão é ordenado livre de ônus nos termos da lei. Em execuções de grau inferior, certos ônus anteriores podem ter outro tratamento: se um crédito anterior ainda não é exigível ou está sujeito a condição, pode haver um cenário em que o comprador tenha de assumi-lo. É preciso analisar o grau do crédito executado e, depois, os cancelamentos que a decisão de aprovação do leilão ordenar.

Não. O artigo 159 atribui ao adquirente o risco relativo à situação, ao estado e às condições de fato do bem, constem ou não no processo. O artigo 163 permite ordenar a entrega, mas isso não equivale a uma garantia comercial de entrega imediata e desocupada.

Isso exige uma análise caso a caso. Não se deve presumir que “todo inquilino desaparece com o leilão” sem examinar o contrato, sua data, a situação registral, a natureza da locação e a legislação material aplicável. O Código regula a venda forçada, mas não torna idênticas todas as situações de ocupação por terceiros.

Um leilão judicial não funciona como uma venda comum: não há um vendedor que lhe mostre o imóvel nem que garanta o acesso. O que você pode e deve fazer é investigar por fora e com fontes públicas: localização, acesso real, divisas visíveis, construções, estado aparente e quem o ocupa. Esse risco é assumido pelo comprador, por isso deve se refletir no preço máximo que você está disposto a pagar.

É uma das verificações que você deve fazer antes de dar um lance. Consulte na prefeitura (municipalidad) os impostos e taxas pendentes e, quando for o caso, a situação das taxas de condomínio ordinárias e extraordinárias. O fato de uma obrigação não aparecer como hipoteca registrada não significa que seja prudente ignorá-la ao calcular o custo real de receber e usar o imóvel.

A decisão que aprova o leilão ordena a entrega do bem, mas, se houver ocupantes que não o entreguem voluntariamente, direitos de terceiros que exijam análise ou circunstâncias físicas especiais, pode ser necessária uma atuação judicial adicional para cumprir essa ordem. Não há um prazo universal.

Sim, mas apenas por vias específicas: a pedido do credor (ou, se houver vários credores exequentes habilitados no processo, de todos eles) ou quando qualquer interessado deposita à disposição do tribunal um valor suficiente para cobrir tudo o que foi reclamado, incluídas as custas. Se o valor for claramente insuficiente, a suspensão não procede; se houver dúvida sobre sua suficiência, a lei prevê um mecanismo para determinar ou completar a diferença.

Pode negociar, mas negociar não equivale a suspender. Um e-mail do banco dizendo que “estão analisando a proposta”, uma oferta de refinanciamento ou um acordo particular recém-assinado não cancelam o leilão por si sós. O prudente, tanto para o devedor quanto para o licitante, é considerar o leilão mantido até que conste no processo uma decisão judicial de suspensão, cancelamento ou alteração da data designada.

Essa via existe e não depende do consentimento do credor: depositar à disposição do tribunal um valor que cubra a totalidade do que foi reclamado, incluídas as custas. Atenção ao cálculo: não basta “o principal do empréstimo”. Você precisa obter no processo um valor atualizado que inclua principal, juros, custas e demais valores reclamados judicialmente.

O Código não prescreve um formulário obrigatório, mas na prática o acordo deveria ser feito por escrito e especificar: o saldo reconhecido, juros, custas e honorários; a parcela inicial e as seguintes; datas e meios de pagamento; o efeito do descumprimento; quem pedirá a suspensão ao tribunal; e o que acontecerá com o processo, a penhora (embargo), a hipoteca ou as anotações quando o acordo for cumprido. O juridicamente indispensável é que o acordo venha acompanhado da atuação processual necessária para que o tribunal suspenda ou encerre a execução.

No regime geral, não existe uma obrigação universal de que um credor conceda determinado plano, prazo, desconto ou refinanciamento. Essas condições dependem do credor, do contrato, de suas políticas internas e das circunstâncias do crédito. O que a lei estabelece é a via processual para suspender o leilão depois de alcançada uma solução.

Uma operação particular sobre um imóvel sob execução exige extremo cuidado por causa dos ônus, das anotações e dos direitos do credor. Não se deve presumir que uma compra e venda particular extingue a execução: para impedir o leilão, é preciso que exista a atuação processual correspondente.

Não necessariamente, e esse é justamente o risco operacional. Um licitante não deveria presumir que “com certeza será suspenso”: convém conferir o processo ou entrar em contato com o tribunal antes de movimentar um cheque certificado ou valores importantes. A lei permite que o leilão seja realizado em determinados cenários mesmo quando há uma questão pendente, ficando seus efeitos sujeitos à decisão correspondente.

Depois do leilão vêm o pagamento, a aprovação judicial e a protocolização (protocolización) das peças pertinentes para sua apresentação e registro no Registro Nacional, o órgão costarricense de registro de imóveis. Ter feito o maior lance não substitui essas etapas.

É o ato pelo qual um notário público incorpora as peças e a decisão judicial necessárias a um instrumento que pode ser apresentado ao Registro Nacional. É uma função diferente da do advogado que examina o processo ou atua como representante nele.

O Código não fixa um número de dias dentro do qual o Registro deva concluir o registro. Entre o leilão e o registro podem intervir o pagamento, a decisão de aprovação, seu trânsito em julgado ou eventuais impugnações, a protocolização, a apresentação ao Registro e possíveis defeitos registrais.

A regularidade do procedimento: o leilão será aprovado se as disposições legais tiverem sido seguidas. A decisão de aprovação ordena os cancelamentos registrais cabíveis, autoriza a protocolização e ordena a entrega do bem. Por isso, a aprovação é o ponto central de controle de defeitos do leilão.

A impugnação de atos defeituosos anteriores ao leilão ou ocorridos durante ele se concentra nos recursos cabíveis contra a decisão que aprova o leilão; depois disso, a nulidade fica sujeita a hipóteses muito mais restritas. Isso explica por que pode haver um intervalo entre “ganhei o leilão” e “tenho um título registrado plenamente utilizável”.

Sim. Um exemplo específico é o processo penal relativo à falsidade do documento que fundamenta uma execução hipotecária ou pignoratícia: nessa hipótese, a aprovação do leilão pode ficar suspensa até o término do processo penal, mesmo que o leilão já tenha sido realizado.

Não. O que foi dito acima descreve o regime civil geral. Os processos de insolvência (concursales), agrários, trabalhistas, contencioso-administrativos e de família, ou as execuções regidas por legislação especial, podem apresentar particularidades. O próprio Código indica que suas normas regem os processos civis e comerciais e aqueles que não têm legislação processual especial.

Processos antigos podem conter atos praticados sob a antiga Ley de Cobro Judicial (Lei de Cobrança Judicial) ou regras anteriores. Por isso, é preciso verificar a data de início do processo e o regime de transição antes de aplicar mecanicamente uma norma nova a um ato antigo. O importante é não usar um manual antigo no lugar do texto vigente do Código.

Sim. Além da reforma que a Ley Concursal (Lei de Insolvência) nº 9957 introduziu em 2021 nos incisos 157.3 e 157.4, o Consejo Superior del Poder Judicial (Conselho Superior do Judiciário) aprovou em julho de 2026 uma atualização do Manual de Procedimentos relacionado ao trâmite dos leilões. Por se tratar de uma atualização recente, ela deve ser preferida em relação a cópias de manuais anteriores que ainda circulam na internet.

Em um leilão judicial, é um tribunal que leva o bem a leilão dentro de um processo de execução, com as regras do Código Procesal Civil. O que as pessoas chamam de “leilão bancário” (“remate bancario”) costuma ser a venda de um imóvel que o banco já arrematou e agora revende diretamente, com suas próprias condições de preço e financiamento. São operações diferentes, com prazos e riscos diferentes.